LINK DOWNLOAD MIỄN PHÍ TÀI LIỆU "hoàn thiện khung lý thuyết về phân tích tài chính của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và ứng dụng vào dự án galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu gtc": http://123doc.vn/document/1049751-hoan-thien-khung-ly-thuyet-ve-phan-tich-tai-chinh-cua-du-an-dau-tu-kinh-doanh-bat-dong-san-va-ung-dung-vao-du-an-galaxy-cua-cong-ty-co-phan-thuong-mai.htm
dụng sau naỳ đối với hoạt động đầu tư.
- Bất kì một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại hiệu quả kinh tế xã
hội cao cần làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư là
rất lớn. Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu
tư như lập dự án đầu tư….
1.3.Vai trò của đầu tư kinh doanh bất động sản
- Đầu tư bất động sản là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền
kinh tế hàng hóa, nền kinh tế hàng hóa phát triển , đầu tư được mở cả về phạm
vi, quy mô và hình thức . Một nền kinh tế hàng hóa không thể tồn tại nếu
không có hoạt động sản xuất hàng hóa. Khác với hàng hóa khác:
+ Hàng hóa Bất động sản phụ thuộc vào tính hữu ích của nó
+ Cung cấp tính hữu ích và tiện nghi cho người sử dụng, làm nền tảng
cho các hoạt động khác
+ Tạo lợi nhuận cho nhà đầu tư và những hỗ trợ cho hoạt động kinh
doanh bất động sản
=> Vai trò của đầu tư bất động sản được thể hiện ở hai khía cạnh
* thỏa mãn nhua cầu cảu người sử dụng
* các dự án đầu tư bất động sản nằm trong chương trình phát triển kinh tế xã
hội chung của toàn quốc và của từng địa phương, gắn liền với công trình phát
triển quốc gia. Vì vậy đầu tư bất động sản một mặt vì lợi nhuận nhà đầu tư mặt
khác để đạt lợi nhuận của nhà đầu tư phải trên cơ sở nhu cầu của xã hội.
2. Dự án đầu tu kinh doanh bất động sản
2.1. Khái niệm
Dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động đầu tư có liên quan và gắn kết với
nhau được kế hoạch hóa nhằm từng bước tạo ra các sản phẩm của công trình bất
động sản.
Việc đưa ra khái niệm dự án đầu tư được xem xet dưới nhiều góc độ khác
nhau:
-Về mặt hình thức:Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một tập hồ sơ tài
liệu trình bày một cách chi tiết, hệ thống các hoạt động va chi phí theo một kế
hoach nhằm đạt dược những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất
định trong tương lai.
- về mặt quản lý: dự án đầu tư kinh doanh là một công cụ quản lý, việc sử dụng
vốn đất đai ,lao động để tạo ra các kết quả tài chính trong kinh tế xã hội trong
một thời gian dài.
-Xét về mặt nội dung: Dự án đầu tư kinh doanh là một tổng thể các hoạt động
và chi phí cần thiết được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với thời gian và địa
điểm xác định để tạo mới,mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định
nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai.
Dự án bao gồm bốn nội dung cơ bản:
Mục tiêu của dự án gồm: mục tiêu mang tính chất tổng quát vĩ mô
như kinh tế ,xã hội,…,và mục tiêu cụ thể là mục tiêu mà nó thể
hiện sản phẩm cuối cùng của dự án và thường mang lại lợi ích cho
nhà đầu tư
Kết quả mang lại của dự án : đây sẽ là cơ sở để đạt được mục tiêu
đặt ra
Hoạt động triển khai là :
- chỉ ra những công việc cần phải thực hiện
- phải có xác định trách nhiệm những người thực hiện cũng như là tiến độ
thời gian bắt đầu và kết thúc
Nguồn lực bao gồm nguồn lực về tài chính ,kĩ thuật( máy móc, thiết
bị công nghệ, trình độ, lao động……)
2.2. Sự cần thiết của dự án đầu tu kinh doanh bất động sản.
+Đất nước ta ngày càng phát triển,đặc biệt là từ khi gia nhập WTO đất nước ta
ngay cang co nhiều cơ hội trong phat triển nên kinh tế đặc biệt là trong lĩnh vực bất
động sản.Sự phát triển đó kéo theo nhu cầu về bất động sản ngày càng tăng và
được cải thiện.Đó chính là cơ sở tạo tiền đề cho việc hình thành cơ sở vật chất kĩ
thuật,hạ tầng kỹ thuật cho một nền kinh tế đang ngày càng phat triển.
+Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản góp phần huy động lượng vốn lớn
cho đầu tư phát triển,góp phần tăng ngân sách cho nhà nước bởi nó sử dụng một
lương đất đai lớn cùng với các hoạt động kinh doanh trên đất.
+Các dự án đầu tu kinh doanh bất động sản có vai trò quan trọng đối với mỗi
quốc gia Đây là một hoat động nhằm tạo ra và duy trì sự hoạt động của cơ sở
vật chất kỹ thuật,cải thiện sự phát triển bền vững các cơ sở vật chất kỹ thuật
mới.Vì thế nó chính là điều kiện phát triển sản xuất kinh doanh dịch vụ của
doanh nghiệp.
2.3. Nội dung chủ yếu của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
2.3.1. Tổng quan về dự án
Tên dự án
Mục tiêu của dự án đầu tư
Địa điểm xây dựng
Đơn vị đầu tư, cơ quan hợp tác đầu tư, đơn vị tư vấn
Hình thức đầu tư
Quy mô của dự án
Nguồn gốc sử dụng đất
Phương thức tổ chức thực hiện dự án
Nguồn vốn đầu tư
2.3.2. Những căn cứ xác định đầu tư
a. Điều kiện địa lý tự nhiên
Bao gồm :Địa hình, khí hậu, thời tiết, sông ngòi …Trong một dự án đầu
tư kinh doanh bất động sản việc lựa chọn vị trí để đầu tư là một nghệ thuật. Các
điều kiện địa lý quyết định phần lớn đến vị trí của một bất động sản , địa hình sẽ
tạo cho bất động sản một cảnh quan đẹp.
b Điều kiện dân số lao động
Dân số lao động liên quan đến dự án ngay trong thời điểm hiện tại là lao động
cung cấp cho doanh nghiệp. Yếu tố là yếu tố nhạy cảm ảnh hưởng trực tiếp đến
tiến độ thực hiện dự án khi chủ đầu tư và người dân không thỏa thuận được với
nhau. Dân số lao động ở khu vưc đầu tư dự án liên quan đến nhu cầu và khuynh
hướng tiêu thụ sản phẩm của bất động sản.
c. Chính trị
Đó là những chính sách thu hút đầu tư của địa phương bao gồm cả những
chính sách về quyền lợi và nghĩa vụ của nhà đầu tư.
d. Điều kiện phát triển kinh tế xã hội
Đó là tình hình phát triển kinh tế của đất nước, địa phương, ngành tốc độ tăng
trưởng kinh tế…ảnh hưởng đến việc xác định mục tiêu đầu tư và quy mô đầu tư
e. Thị trường ngoại hối
Xem xét cán cân thanh toán quốc tế của doanh nghiệp, tỉ lệ ngoại tệ của doanh
nghiệp
f. Hệ thống chính sách
Đó là cơ cấu tổ chức hệ thống kinh tế theo ngành, theo quan hệ sở hữu,
theo vùng lãnh thổ để đánh giá trình độ nhận thức, đổi mới tư duy và môi
trường thuận lợi cho đầu tư phát triển
g. Thực trạng nền kinh tế quốc dân
Phải căn cứ vào thực trạng nền kinh tế quốc dân để thấy được những
thuận lợi cũng như những khó khăn mà nhà đầu tư phải đối mặt. Từ đó thấy
được tính hiệu quả của dự án đến đâu.
h. Tình hình ngoại thương và các định chế liên quan
Quan tâm đến tình hình xuất nhập khẩu, các luật lệ đầu tư cho nguwoif
nước ngoài nó ảnh hưởng đến nguồn nguyên liệu nhập từ nước ngoài, ảnh
hưởng trực tiếp đến vốn đầu tư của dự án.
2.3.3. Khía cạnh kĩ thuật của dự án
Mảng kĩ thuật phải luôn được đi trước một bước vì nó là tiền đề cho việc phân
tích tài chính của dự án ,mọi thông số kĩ thuật là số liệu cho công tác phân tích
tài chính.
Phân tích kĩ thuật của dự án được xem xét trên các góc độ:
Hình thức đầu tư
Để sản phẩm thực hiện mục tiêu đã đề ra dự án có thể áp dụng một trong các
hình thức đầu tư sau:
-
Đầu tư mới:là đầu tư để xây dựng mới, mua sắm thiết bị ,máy móc mới toàn
bộ
-
Đầu tư cải tạo mở rộng: trên cơ sở nhà máy xí nghiệp đã sẵn có chỉ đầu tư
để cải tạo hoặc thay thế các loại tài sản cố định hiện đã lạc hậu hoặc mở
rộng sản xuất.
Có 2 hình thức đầu tư: đầu tư theo chiều rộng và đầu tư theo chiều sâu
Chương trình sản xuất và các yếu tố đáp ứng
……………………………….
Phương án địa điểm
Quyết định về địa điểm là một quyết định có tầm quan trọng chiến lược vì nó
tác động lâu dài đến lợi ích của doanh nghiệp và là nhân tố ảnh hưởng lớn đến
quyết định phí và biến phí của doanh nghiệp.Vì vậy khi lựa chọn địa điểm phải
tuân thủ các nguyên tắc sau:
-
lựa chọn vùng đặt địa điểm sau đó mới lựa chọn địa điểm cụ thể
-
khi lựa chọn địa điểm thì các chỉ tiêu kĩ thuật bao giờ cũng được xem xét
trước
-
lựa chọn phải phù hợp với quy hoạch chung, an ninh , không gây ô nhiễm
môi trường , có môi trường tự nhiên phù hợp với yêu cầu của dự án đặt ra
-
địa điểm được lựa chọn phải có những điều kiện phù hợp với yêu cầu đặt ra
về diện tích, tài nguyên, cơ sở hạ tầng ….
Phương án kĩ thuật công nghệ
Khi lựa chọn công nghệ cho dự án phải dựa vào các điều kiện sau:
• Các yêu cầu về chủng loại sản phẩm, số lượng sản phẩm, chất lượng sản
phẩm
• Công suất khả thi của các dự án ( công suất về máy móc thiết bị, công
suất của dự án, xác định mức sản xuất dự kiến của dự án)
• Các loại máy móc và dây chuyền hiện có trên thị trường với các thông số
kĩ thuật và kinh tế khác nhau có thể áp dụng cho dự án
• Khả năng cung cấp đầu vào về vốn, vật tư máy móc
• Trình độ hiện đại của công nghệ định áp dụng
• Yêu cầu bảo vệ môi trường, cải thiện điều kiện lao động
• Kết quả tính toán, so sánh kết quả của các dự án
Các giải pháp xây dựng
Căn cứ vào các điều kiện và yêu cầu sau:
• Tình hình của địa điểm xây dựng về mặt tự nhiên, kinh tế , xã hội
• Công suất và dây truyền công nghệ đã được lựa chọn
• Khả năng cung cấp đầu vào cho công trình xây dựng: NVL, máy móc …
• Thời gian xây dựng yêu cầu
• Các quy định về pháp luật liên quan
Giải pháp xây dựng có nội dung sau:
• Giải pháp về quy hoạch tổng mặt bằng của công trình xây dựng
• Giải pháp về kiến trúc
• Giải pháp về kết cấu xây dựng
• Giải pháp về công nghệ và tổ chức xây dựn
• Thống kê các kết quả tính toán thành các bảng biểu
Thời gian hoàn thành khối công việc : thời gian hoàn thành từng hạng
mục công trình và cả công trình
2.3.4.Tổ chức quản lý nhân sự của dự án
Vai trò của tổ chức quản lý nhân sự xuất hiện ngay từ khi dự án bắt đầu được hình
thành trong ý tưởng của nhà đầu tư và xuyên suốt quá trình vận hành. Vì vậy tổ
chức quản lý và nhân sự của dự án là rất cần thiết trong lập dự án.
Tổ chức quản lý nhân sự của dự án được xem xét trên hai khía cạnh:
-
Hình thức tổ chức quản lý của dự án: Việc lựa chọn hình thức quản lý phụ
thuộc vào một chỉ tiêu tài chính như sau: tổ chức dự án, quy mô, quan hệ sở
hữu vốn, mức độ rủi ro và phức tạp của từng dự án
-
Nhân sự của dự án: Sau khi xác định được sơ đồ tổ chức vận hành dự án,
cần dự kiến số lượng lao động trực tiếp, lao động gián tiếp và cán bộ quản
trị điều hành làm việc cho dự án
2.3.5. Tài chính của dự án
Phân tích tài chính dự án đầu tư là việc nghiên cứu đánh giá khả năng kinh
doanh của dự án đứng trên quan điểm lợi ích của doanh nghiệp
Một dự án được coi là khả thi về mặt tài chính khi đảm bảo các yêu cầu sau:
-
Số liệu về tình hình tài chính phải đầy đủ và chính xác
-
Đạt được các chỉ tiêu hiệu quả tài chính theo quy định
-
Mức độ an toàn về tài chính cao
Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản bao gồm các nội dung sau:
- Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn huy động
-
Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính
-
Độ an toàn về mặt tài chính của dự án
-
Phân tích độ nhạy cảm của dự án
2.3.6. Nội dung kinh tế - xã hội
Phân tích kinh tế xã hội bao gồm những nội dung sau:
- Giá trị sản phẩm thuần túy tăng thêm
- Chỉ tiêu số lao động có việc làm do thực hiện dự án và số lượng lao
động việc làm tăng trên một đơn vị giá trị vốn đầu tư
- Chỉ tiêu mức giá trị gia tăng củ mỗi nhóm dân cư
- Chỉ tiêu ngoại hối ròng
- Những tác động khác của dự án
II. Phân tích tài chính của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1. Khái niệm
Phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là việc tính toán đánh
giá các chỉ tiêu tài chính, đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu
tư kinh doanh bất động sản nhằm giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn ra được các
quyết định phù hợp, hiệu quả nhất
2. Vai trò của phân tích tài chính
Phân tích tài chính có vai trò quan trọng của dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản.Việc phân tích tài chính chính là xương sống xuyên suốt quá trình đầu tư
của dự án
- Phân tích tài chính cuả dự án cung cấp các thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa
ra quyết định có nên đầu tư hay không. Vì mục tiêu của các tổ chức cá nhân đầu tư
là việc lựa chọn đầu tư vào đâu để đem lại lợi nhuận thích đáng nhất
Ngay cả đối với các tổ chức kinh doanh phi lợi nhuận, phân tích tài chính cũng
là một trong các nội dung được quan tâm, các tổ chức này cũng muốn chọn
những giải pháp thuận lợi dựa trên cơ sở chi phí tài chính rẻ nhất nhằm đạt
được mục tiêu cơ bản của mình.
- Phân tích tài chính còn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh xã hội:
Cả hai nội dung phân tích trên đều phải dựa trên việc so sánh lợi ích thu được
và khoản chi phí phải bỏ ra. Song phân tích tài chính chỉ tính đến chi phí và
những lợi ích sát thực đối với những cá nhân và các tổ chức đầu tư
Còn phân tích kinh tế xã hội các khoản lợi ích và chi phí được xem xét
trên giác độ lợi ích kinh tế - xã hội. Do đó dựa trên những chi phí và lợi ích
trong phân tích tài chính tiến hành điều chỉnh để phản ánh những chi phí cũng
như những lợi ích của nền kinh tế - xã hội phải bỏ ra hay thu được
3. Một số vấn đề cần xem xét khi tiến hành phân tích tài chính
a. Gía trị thời gian của tiền
Tiền có giá trị về mặt thời gian do ảnh hưởng của các yếu tố sau:
• Do ảnh hưởng của yếu tố lạm phát : cùng một lượng tiền nhưng lượng
hàng hóa cùng loại mua được ở giai đoạn này nhỏ hơn giai đoạn trước. Điều
này biểu thị sự thay đổi giá trị của tiền theo thời gian ( giá trị của tiền giảm )
Vd : năm 1991 mua một tạ xi măng hết 54000 đồng. đến năm 1993 với 54000
đồng chỉ mua được 83 kg
• Do ảnh hưởng của các yếu tố ngẫu nhiên : giá trị thời gian của tiền biểu hiện
ở giá trị gia tăng hoặc giảm đi theo thời gian do ảnh hưởng cuẩ các yếu tố ngẫu
nhiên ( may mắn hoặc rui ro )
Vd: trong nông nghiệp giá trị tiền dùng để sản xuất lương thực trong những
năm thời tiết thuận lợi cao hơn những năm thiên tai.
• Do thuộc tính vận động và khả năng sinh lời của tiền trong nền kinh tế thị
trường đồng vốn luôn luôn được sử dụng dưới mọi hình thức để đem lại lợi ích
cho người chủ sở hữu và không để vốn chết. Ngay cả khi nhàn rỗi tiền của nhà
đầu tư cũng được gửi vào ngân hàng và vẫn sinh lời. Như vậy nếu chúng ta có
một khoản tiền đem đầu tư kinh doanh hoặc gửi ngân hàng thì thời gian sau
chúng ta sẽ có một khoản tiền lớn hơn số vốn ban đầu. như vậy giá trị của tiền
được biểu hiện thông qua lãi tức. Lãi tức được xác định bằng tổng số vốn đã
tích lũy được trừ vốn ban đâù
Lãi suất = lãi tức trong một đơn vị thời gian * 100%
Vốn đầu tư ban đầu
a. Nông thức tính chuyển các khoản tiền phát sinh
Trong các thời đoạn của thời kỳ phân tích về cùng một mặt bằng thời gian ở
hiện tại hoặc tương lai ( đầu thời kỳ phân tích hay cuối thời kì phân tích )
• Trường hợp tính chuyển một khoản tiền phát sinh trong thời kì phân tích về
mặt bằng thời gian hiện tại hoặc tương lai :
FV = PV( 1 + r ) n
PV = FV * 1 / ( 1+ r )n
Trong đó : ( 1+r )n : hệ số tính kép hoặc hệ số tương lai hóa giá trị tiền tệ
dùng để chuyển một khoản tiện từ giá trị hiện tại về tương lai
1/ (1+r)n : hệ số chiết khấu hoặc hiện tại hóa giá trị từ tương lai về hiện tại
r : tỷ suất chiết khấu
n : thời gian ( năm , tháng , quý )
• Trường hợp chuyển các khoản tiền phát sinh trong từng thời đoạn của thời kì
phân tích về cùng một mặt bằng thời gian hiện tại hoặc tương lai
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét