CHƯƠNG I - NHỮNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ XÂY DỰNG
CHIẾN LƯỢC KINH DOANH TRONG LĨNH VỰC KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở
I - Cơ sở khoa học về xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở
I.1 - Khái niệm và phân loại bất động sản
I.1.1 - Khái niệm bất động sản
Theo điều 181 bộ luật dân sự của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa
Việt Nam: bất động sản là tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản
khác theo quy định của pháp luật.
I.1.2 - Phân loại bất động sản
Theo công dụng gồm các loại:
+ Bất động sản nhà ở.
+ Bất động sản đất đai.
+ Bất động sản công nghiệp.
+ Bất động sản thương mại - dịch vụ.
+ Bất động sản nông nghiệp.
+ Bất động sản khác.
I.1.3 – Khái niệm và phân loại bất động sản nhà ở:
I.1.3.1 - Khái niệm bất động sản nhà ở:
Nhà là một loại sản phẩm hữu hình do con người tạo ra và được gắn liền
với đất đai. Nhà để phục vụ cho mục đích làm việc, sinh hoạt, để ở…
Trong quá trình quản lý và sử dụng người ta có thể phân loại công trình
nhà theo nhiều tiêu thức khác nhau như: nhà phục vụ cho công sở, nhà để
phục vụ cho các lợi ích công cộng, hoặc nhà dùng để ở…
5
Nhà dùng để ở là những công trình, kiến trúc được xây dựng lên nhằm
mục đích tạo nơi trú ngụ riêng biệt, ăn ở, sinh hoạt chống lại thiên tai do thời
tiết mang lại của mỗi một gia đình.
Mỗi một quốc gia, một nền văn hóa, mỗi một khí hậu nhất định do từng
điều kiện thích hợp người ta có thể tạo ra những nét đặc trưng về kiến trúc
nhà khác nhau.
Nhà ở cũng là một tài sản, một loại bất động sản mà giá trị của nó phụ
thuộc vào những yếu tố: vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng đồng bộ, chất lượng công
trình, kiểu dáng kiến trúc, diện tích đất đai…
I.1.3.2 - Phân loại bất động sản nhà ở:
Theo quy định của bộ xây dựng, nhà ở được phân thành các loại sau:
+ Biệt thự:
- Hạng 1
- Hạng 2
- Hạng 3
- Hạng 4
+ Nhà cấp 1
+ Nhà cấp 2
+ Nhà cấp 3
+ Nhà cấp 4
+ Nhà tạm
I.2 - Khái niệm kinh doanh bất động sản
I.2.1- Kinh doanh
Có nhiều quan niệm khác nhau về kinh doanh, theo luật doanh nghiệp
2005, kinh doanh là việc thực hiện liên tục 1, 1 số hoặc tất cả công đoạn của
quá trình đầu tư từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên
thị trường nhằm mục đích sinh lời.
6
I.2.2 - Kinh doanh bất động sản
Theo luật kinh doanh bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản
bao gồm : Kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.
+ Kinh doanh bất động sản là việc bò vốn đầu tư, tạo lập, mua, nhận
chuyển nhượng, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
+ Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ, kinh doanh
bất động sản và thị trường bất động sản bao gồm các dịch vụ môi giới, định
giá, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo, quản lý bất động sản .
+ Giao dịch bất động sản có liên quan đến bất động sản kinh doanh bất
động sản là việc mua bán, chuyển nhượng thuê mua bất động sản giữa tổ chức
cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức cá nhân kinh doanh bất
động sản .
I.3 - hái niệm và đặc điểm chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở
I.3.1 - Khái niệm
Chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở là bản phác thảo tương lai bao
gồm các mục tiêu mà doanh nghiệp đạt được cũng như các phương tiện cần
thiết để thực hiện mục tiêu đó.
I.3.2 - Vai trò của chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở
- Chiến lược kinh doanh có vai trò vô cùng quan trọng trong hoạt động
của các doanh nghiệp, ngày càng được áp dụng một cách rộng rãi.
- Chiến lược kinh doanh giúp cho nhà quản trị doanh nghiệp có một cách
nhìn dài hạn vì nếu chỉ đối phó với các chiến lược ngắn hạn thì rất dễ mắc sai
lầm.
- Chiến lược kinh doanh còn là cơ sở để nhà quản trị đưa ra những quyết
định chính xác, kịp thời đôi khi mang tính vận mệnh đối với doanh nghiệp.
- Chiến lược kinh doanh giúp doanh nghiệp tận dụng được những điểm
mạnh sẵn có, cơ hội trong tương lai để đương đầu với những thách thức và
7
khắc phục những điểm yếu của mình, giữ vững và ngày càng nâng cao vị thế
của doanh nghiệp trong nền kinh tế.
Như vậy, chiến lược kinh doanh luôn giữ vai trò hết sức quan trọng,
quyết định đến thành công hay thất bại của một doanh nghiệp.
Đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh BĐS thì chiến lược kinh doanh là
một khâu tất yếu.
I.3.3 - Đặc điểm của chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở
+ Kinh doanh bất động sản nhà ở đòi hỏi vốn đầu tư lớn, lâu dài. Do đó
chiến lược kinh doanh là một trong các nội dung vô cùng quan trọng trong
việc kinh doanh bất động sản nhà ở. Vì vậy khi xây dựng chiến lược phải xem
xét xu hướng vận động để tránh các rủi ro.
+ Sự thay đổi và điều chỉnh chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở
đòi hỏi phải có thời gian dài.
+ Thị trường bất động sản là một thị trường thiếu thông tin và tính chính
xác thấp. Do đó chất lượng của chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở
không cao.
+ Quản trị chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở phụ thuộc vào
nhiều yếu tố:
- Sự khác biệt hóa cao.
- Không thể làm theo số đông.
- Phải biết chấp nhận tính mạo hiểm cao.
- Phụ thuộc nhiều vào chính sách, pháp luật và sự quản lý của nhà nước.
I.3.4 - Căn cứ xây dựng chiến lược kinh doanh BĐS của doanh nghiệp
- Khi xây dựng các chiến lược, doanh nghiệp phải căn cứ vào các định
hướng của Đảng, chế độ chính sách pháp luật của nhà nước, kết quả phân tích
tính toán, dự báo về nguồn lực mà doanh nghiệp có thể khai thác. Chiến lược
luôn được hoàn thiện và sửa đổi khi có những biến đổi lớn về chủ trương và
sự thay đổi lớn của tình hình thị trường. Chiến lược được hình thành từ hiện
8
trạng, nhận thức về quan điểm phát triển của Nhà nước, nhận định về thị
trường và đề ra các chính sách phát triển trong các chiến lược bộ phận.
- Ngoài những căn cứ trên, để xây dựng chiến lược kinh doanh trước hết
phải căn cứ vào một mục tiêu, phương hướng phát triển của doanh nghiệp.
Dựa trên những cơ hội , nguy cơ, điểm mạnh, điểm yếu để đưa ra được chiến
lược kinh doanh phù hợp với sự phát triển toàn diện của doanh nghiệp và xu
hướng phát triển kinh tế-xã hội.
II – Quá trình xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở
II.1 - phân tích môi trường kinh doanh, xác định cơ hội và nguy cơ
II.1.1- phân tích môi trường vĩ mô
II.1.1.1- môi trường kinh tế, chính trị:
+ Môi trường chính trị là những vấn đề về quyền lực xã hội như:
- Những diễn biến chính trị trong nước và quốc tế.
- Hệ thống các quan điểm, đường lối, chính sách của chính phủ.
- Các xu hướng quan hệ đối ngoại của chính phủ.
- Hệ thống pháp luật quốc tế và trong nước hiện hành.
+ Môi trường kinh tế:
- Sự tăng trưởng của nền kinh tế thế giới và trong nước.
- Lạm phát: tốc độ lạm phát là nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến bất động
sản.
- Lãi suất và xu hướng biến động của lãi suất có ảnh hưởng tới xu hướng
tiết kiệm tiêu dùng và đầu tư.
- Xu hướng của tỷ giá hối đoái.
- Tiền lương và thu nhập dân cư.
Lương cao, chi phí sản xuất kinh doanh, giá thành, giá bán cao.Dẫn tới
cạnh tranh yếu, hạn chế khuyến khích đầu tư.
Thu nhập dân cư cao ảnh hưởng đến sức mua, đến cầu bất động sản.
II.1.1.2 - Môi trường xã hội, văn hóa:
9
+ Dân số :
Quy mô, tốc độ tăng liên quan đến cầu; cơ cấu dân số, tỷ lệ lao động
trong dân số liên quan đến số lượng, chất lượng đầu vào của nguồn nhân lực.
+ Văn hóa:
Văn hóa là một phạm trù phức tạp, nó ảnh hưởng tới những quan niệm
về kiến trúc, về giá trị, thị hiếu, tiêu dùng bất động sản. Do đó nhà quản trị và
nhà kinh doanh cần hiểu rõ văn hóa từng vùng, miền khu vực để lựa chọn
hướng kinh doanh và nguyên tắc kinh doanh cho phù hợp.
+ Tâm lý dân tộc:
Ảnh hưởng đến cách nghĩ, hoạt động của nhà quản trị, cũng nhà người
lao động, đến phong cách tiêu dùng và sự hình thành các khúc thị trường.
+ Phong cách, lối sống và đặc điểm xã hội.
+ Hôn nhân và gia đình:
Ảnh hưởng đến việc hình thành các nhu cầu xã hội, những nhu cầu về
nhà ở, giao thông, hạ tầng, quy mô gia đình, cơ cấu gia đình, tỷ lệ ly hôn.
II.1.1.3 - Môi trường khoa học- công nghệ:
+ Tác động đến khối lượng, chủng loại, chất lượng của hàng hóa bất
động sản .
- Những phát minh, sáng chế, những cải tiến trong lĩnh vực xây dựng.
- Các máy móc thiết bị cho thiết kế, thi công ngày càng hiện đại và có
hiệu quả.
- Sự xuất hiện của những hàng hóa nội thất, nhiều loại nguyên vật liệu
xây dựng mới.
- Tác động của công nghệ thông tin, của tự động hóa trong sản xuất tiêu
thụ như thăm dò, khảo sát, đo đạc, kiến trúc, kết cấu…
II.1.1.4 - môi trường tự nhiên:
* Môi trường tự nhiên là thiên nhiên, là thế giới xung quanh như khí hậu,
địa văn, địa hình, địa chất, núi rừng, sông ngòi, tài nguyên khoáng sản…
10
Môi trường tự nhiên ảnh hưởng đến kinh doanh bất động sản trên các
khía cạnh sau:
Tạo ra nhu cầu về loại bất động sản phù hợp.
Tạo ra điều kiện thuận lợi hoặc khó khăn trong tạo lập bất động sản.
Cốt đất, địa chất, thủy văn liên quan đến vấn đề nền móng.
Địa hình, vị trí ảnh hưởng đến chuyển chở vật liệu và tổ chức thi công
xây dựng.
Khí hậu liên quan đến vật liệu tương thích.’
Sông ngòi ảnh hưởng đến hệ thống cầu cống, giao thông, vận chuyển
nguyên vật liệu, cảnh quan hệ động thực vật.
Tạo ra điều kiện thuận lợi, khó khăn trong quản lý, trong đảm bảo tính
ổn định và độ bền bất động sản
II.1.2 - Môi trường cạnh tranh ngành
*Mô hình 5 lực lượng:
Khách hàng.
Các đối thủ cạnh tranh.
Các đối thủ tiềm ẩn.
Sức ép từ phía các nhà cung cấp.
Sức ép của các sản phẩm thay thế.
II.1.2.1- khách hàng:
+ Cầu về sản phẩm dịch vụ:
Ở nước ta nhu cầu thì có thực nhưng cầu có khả năng thanh toán còn
thấp vì thu nhập thấp.
+ Cơ cấu cầu bất động sản và dịch vụ đa dạng.
+ Đối tượng khách hàng phức tạp.
+ Diễn biến của cầu phức tạp thường biến động theo mốt và thị hiếu.
+ Hệ thống thống thông tin về bất động sản yếu và thiếu chính xác nên
việc nắm cầu về bất động sản hàng hoá khó.
11
+ Cầu ảo là vấn đề khó lường tính được dẫn đến việc sốt ảo.
+ Cần phải nhận diện khách hàng và phân khúc thị trường.
* Qua nghiên cứu thị trường, doanh nghiệp có thể chia khách hàng mục
tiêu thành 5 nhóm:
+ Nhóm khách hàng trẻ tuổi độc thân, tự lập, thu nhập khá và thành
công, trong độ tuổi từ 25 đến 32 tuổi:
Họ mong muốn có không gian sống nhỏ, xinh, riêng biệt, phù hợp với đi
sớm về khuya. Đa phần họ chọn nhà, căn hộ thuận tiện giao thông.
Các thông tin về nhà đất được cập nhật thường xuyên trên mạng internet.
+ Nhóm khách hàng là người lớn tuổi, con cái trưởng thành:
Họ quan tâm tới môi trường sống trong lành, thiết kế đẹp, chủ đầu tư uy
tín.
Họ thường ra quyết định kỹ lưỡng, chậm nhưng chắc, khả năng tài chính
cao, sẵn sàng trả giá cho những bất động sản uy tín, an toàn, đảm bảo chất
lượng.
+ Nhóm khách hàng là những người mới lập gia đình:
Họ quan tâm tới giá và phương thức thanh toán.
Đây là nhóm khách hàng đầy tiềm năng trong tương lai.
+ Nhóm khách hàng mà chủ đầu tư kinh doanh bất động sản tập trung
nhiều nhất là những gia đình công chức, thành phần giàu có trong xã hội, các
doanh nhân thành đạt muốn khẳng định đẳng cấp của mình:
Đa phần họ chọn vị trí chiến lược gần trung tâm; khu cao cấp, sang
trọng, môi trường sống trong lành.
Họ ít nhạy cảm về giá, sẵn sàng chi trả cho những ngôi nhà lý tưởng,
thuận lợi giao thông ; kết nối với trung tâm, hướng nhà phù hợp.
+ Nhóm đầu tư, kinh doanh:
Mục tiêu hàng đầu là khả năng sinh lời của bất động sản.
Điều quan trọng nhất đối với họ là thông tin. Họ quan tâm tới tiềm năng
của khu đất, căn hộ hoặc ngôi nhà sẽ mua được quy hoạch như thế nào, kiến
12
trúc ra sao, các tiện ích công cộng, tính năng của sản phẩm có mua bán được
không, nhanh chóng hay không?
Họ tìm kiếm thông tin trên báo, tạp chí, phương tiện truyền thông, đặc
biệt là các công ty địa ốc, môi giới thông qua nhân viên kinh doanh bất động
sản.
Giới đầu tư, kinh doanh bất động sản chiếm 52% lượng khách hàng và là
phân khúc chính trong chiến lược tiếp thị, phân phối của đa số chủ đầu tư.
II.1.2.2 - các đối thủ cạnh tranh
* Các đối thủ cạnh tranh của doanh nghiệp bao gồm toàn bộ các doanh
nghiệp đang kinh doanh cùng ngành nghề và cùng khu vực thị trường với
ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp. Số lượng, quy mô, sức mạnh của
từng đối thủ cạnh tranh đều ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh
nghiệp.
Theo M.Porter, những vấn đề sau sẽ ảnh hưởng rất lớn đến sự cạnh tranh
giữa các đối thủ: Số lượng cạnh tranh là nhiều hay ít? Mức độ cạnh tranh là
nhanh hay chậm? Các đối thủ cạnh tranh có đủ ngân sách để khác biệt hóa sản
phẩm hay chuyển hướng kinh doanh không? Năng lực sản xuất của các đối
thủ cạnh tranh như thế nào, tính chất đa dạng của sản xuất kinh doanh của các
đối thủ ở mức nào? Mức độ kỳ vọng của các đối thủ cạnh tranh vào chiến
lược kinh doanh của họ và sự tồn tại của rào cản ngành.
Các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản ngày càng lớn,
quy mô đầu tư ngày càng mở rộng, tuy nhiên để khác biệt hóa sản phẩm bất
động sản thì tương đối khó. Do đó áp lực cạnh tranh của các đối thủ trong
cạnh tranh ngành bất động sản là tương đối lớn.
II.1.2.3 - Các đối thủ tiềm ẩn:
* Đối thủ tiềm ẩn là các doanh nghiệp hiện không có ở trong ngành
nhưng có khả năng tham gia vào hoạt động kinh doanh trong ngành đó.
13
Các doanh nghiệp đang hoạt động trong ngành luôn tìm mọi cách để hạn
chế doanh nghiệp khác muốn tham gia vào thị trường vì khi đó sẽ có thêm đối
thủ mới có thể làm ảnh hưởng tới lợi nhuận của doanh nghiệp.
Theo M.Porter, những nhân tố sau tác động đến quá trình tham gia thị
trường của các đối thủ mới: các rào cản thâm nhập thị trường, hiệu quả kinh
tế của quy mô, bất lợi về chi phí do các nguyên nhân khác, sự khác biệt hóa
sản phẩm, yêu cầu về vốn cho sự thâm nhập, chi phí chuyển đổi, sự tiếp cận
đường dây phân phối, các chính sách thuộc quản lý vĩ mô.
Đối với thị trường bất động sản thì rào cản thâm nhập thị trường là tương
đối lớn vì khi ra nhập thị trường đòi phải có vốn lớn và thời gian thu hồi vốn
là lâu, và việc rút ra khỏi thị trường cũng cần phải đòi hỏi một thời gian dài.
Bên cạnh đó bất lợi về các chi phí do tham gia vào thị trường bất động sản là
tương đối phức tạp và mất nhiều thời gian. Khả năng khác biệt hóa sản phẩm
cũng khó hơn các ngành kinh doanh khác. Đó là các nhân tố mà các đối thủ
cạnh tranh tiềm ẩn phải nghiên cứu trước khi quyết định có tham gia vào thị
trường bất động sản hay không.
II.1.2.4 - Sức ép từ phía nhà cung cấp:
* Về mặt lý thuyết xét trên các mặt:
+ Sức ép từ phía nhà cung cấp các yếu tố đầu vào:
- Đất đai: nhà nước và tất cả các cá nhân có quyền sử dụng đất cung cấp
đất đai, trong đó nhà nước có vai trò quan trọng.
- Các tư liệu sản xuất như: máy móc, thiết bị các nguyên nhiên vật liệu.
- Thị trường vốn, yếu tố vốn.
- Lao động.
+ Phân tích tác động của từng loại thị trường.
- Thị trường hàng hóa thông thường.
- Thị trường vốn.
- Thị trường công nghệ.
- Thị trường lao động.
14
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét