hầu hết các nhà máy tại các cụm công nghiệp tập trung và không tập trung trên địa bàn tỉnh đều giải
quyết vấn đề lao động bằng giải pháp ưu tiên tuyển dụng phần lớn công nhân làm việc là người địa
phương nơi đặt nhà máy để giảm áp lực về nhà ở cho công nhân, số còn lại đến từ các địa phương
khác phải tự túc lo về nhà ở, nhà máy hầu như không có khả năng giải quyết được nhu cầu này, nhất là
các nhà máy có lực lượng lao động lớn như Công ty Xuất nhập khẩu Nông sản, Công ty may Tiến
Thuận; một số công ty cố gắng đầu tư nhà ở tập thể bằng nguồn vốn công ty để giải quyết nhu cầu nhà
ở cho công nhân như Công ty cổ phần Xây dựng Ninh Thuận tổ chức được 5 căn nhà ở tập thể tại Nhà
máy gạch tuynen Phước Nam diện tích khoảng 150m
2
giải quyết chỗ ở cho 50/150 công nhân. Tại một
số cụm công nghiệp đang phát triển như Cụm công nghiệp Tháp Chàm, công nhân từ các xã lân cận
thuộc huyện Ninh Phước như: Phước Hậu, Phước Thuận, Phước Hữu, Phước Sơn, hoặc chọn giải
pháp ở lại ăn trưa bên ngoài nhà máy, đợi đến giờ làm việc buổi chiều hoặc chấp nhận thuê nhà trọ của
tư nhân với giá thuê bình quân từ 50.000 -150.000 đồng/người/tháng. Các phòng trọ do tư nhân xây
dựng cho thuê hầu hết đều rất chật hẹp (diện tích sử dụng bình quân từ 2 - 3m
2
/người), điều kiện vệ
sinh, môi trường không đảm bảo.
Theo quy hoạch phát triển ngành công nghiệp đến năm 2020, trên địa bàn tỉnh cùng với sự phát triển
của các khu công nghiệp như: Du Long (22.000 lao động), Phước Nam (18.000 lao động), Quán Thẻ
(2.000 lao động), Công ty may Tiến Thuận (2.000 lao động) và các cụm công nghiệp địa phương (bình
quân 2.000 lao động/cụm công nghiệp) là sự phát triển của lực lượng lao động công nghiệp, kéo theo
nhu cầu về nhà ở của công nhân lao động tại các khu công nghiệp sẽ tăng cao.
2. Về tình hình thu nhập:
Theo số liệu thống kê 2005 mức thu nhập bình quân lao động trong khu vực Nhà nước là 1.074.000
đồng như vậy tổng thu nhập bình quân hộ gia đình 2 con ăn theo là 2.148.000 đồng/tháng, trong khi đó
theo tỉ lệ chi trả các khoản sinh hoạt gia đình từ kết quả điều tra xã hội học của Bộ Xây dựng (ăn uống
chiếm 25,2%, mua sắm đồ dùng gia đình 18,6%, học tập của bản thân và con cái 11,5%, giao tiếp xã
hội 11,2%, điện nước sinh hoạt 8,9%, may mặc 6,1%, khám chữa bệnh 3,8%, chi khác 3,2%) thì khả
năng chi cho nhà ở từ lương tối đa đạt khoảng 11% tương đương 236.280 đồng/tháng (chi tiết xem
Phụ lục 3). Theo mức lương mới gia đình có vợ, chồng là công chức hạng A1 thu nhập hàng tháng là
2x2,34x450.000 = 2.106.000 đồng, mức chi trả tiền nhà tiền nhà từ lương đạt tối đa đạt 232.000
đồng/tháng. Đối với công nhân làm việc tại các cụm công nghiệp, mức thu nhập bình quân hàng tháng
từ 500.000 - 1.000.000 đồng/người/tháng.
Với kết quả nêu trên cho thấy mức thu nhập bình quân và khả năng tích lũy các đối tượng thu nhập
thấp so với giá nhà ở trên thị trường có sự chênh lệch rất lớn, đó chính là nguyên nhân cơ bản làm cho
đại bộ phận những người lao động, bao gồm cả những đối tượng hưởng lương từ ngân sách và làm
việc ở các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác rất khó có điều kiện để tạo lập chỗ ở nếu
không có chính sách tạo điều kiện và sự hỗ trợ của Nhà nước.
3. Sức ép của sự gia tăng dân số tác động tới nhu cầu nhà ở:
Dự báo dân số toàn tỉnh (theo Nghị quyết Đại hội tỉnh Đảng bộ tỉnh Ninh Thuận lần XI) đến năm 2010
sẽ vào khoảng 630.000, tăng 73.274 người (bình quân tăng dân số là 1,2 %/năm). Theo số liệu thống
kê, diện tích bình quân nhà ở đô thị tỉnh ta hiện mới chỉ đạt trên 8,18m
2
sàn/người, phần lớn thuộc sở
hữu tư nhân chiếm 97,46%, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước chiếm 2,54%. Riêng nhà ở của công nhân
tại các xí nghiệp công nghiệp chiếm tỷ lệ rất nhỏ.
Tựu trung lại, tình hình thực tế cho thấy các khu vực có nhu cầu bức xúc về nhà ở hiện nay tập trung tại
thành phố Phan Rang - Tháp Chàm, đô thị trung tâm tỉnh, các cụm công nghiệp, khu công nghiệp tập
trung. Để giải quyết tình hình trên đây, nếu không có sự quan tâm thích đáng của Nhà nước cả về cơ
chế chính sách cũng như các giải pháp hợp lý để giải quyết vấn đề nhà ở nói chung và nhà ở cho
người có thu nhập thấp nói riêng, đặc biệt là sự thay đổi cơ bản về công tác quy hoạch, cơ chế đầu tư,
quản lý sử dụng quỹ nhà ở dành cho người có thu nhập thấp thì trong những năm tới tình trạng thiếu
nhà ở sẽ là vấn đề bức xúc, đặc biệt là tại thành phố Phan Rang - Tháp Chàm và các khu công nghiệp
tập trung đang bắt đầu hình thành.
4. Thực trạng trong công tác phát triển và quản lý nhà.
Từ sau năm 1975, Nhà nước áp dụng chính sách đầu tư xây dựng nhà ở để phân phối cho cán bộ,
công nhân viên. Hình thức đầu tư, cách phân phối được áp dụng rất đa dạng đối với từng Bộ, ngành,
địa phương nhưng tựu trung lại chính sách nhà ở trong thời kỳ này là mang nặng tính bao cấp. Người
đại diện cho sở hữu Nhà nước (cơ quan phân phối nhà ở) bao gồm cơ quan hành chính, sự nghiệp,
các công ty, xí nghiệp Nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang và các công ty quản lý nhà ở tại các địa
phương không thực hiện đầy đủ quyền hạn và nghĩa vụ của mình trong việc quản lý quỹ nhà ở này. Một
vấn đề bất cập khác là giá cho thuê nhà quá thấp (chỉ chiếm khoảng 1% tiền lương/tháng) so với chi
phí duy tu bảo dưỡng vì vậy trình trạng xuống cấp các công trình này là không tránh khỏi.
Tất cả những vấn đề tồn tại nêu trên đã thực sự tạo ra những hậu quả nặng nề trong việc quản lý tài
sản Nhà nước mà đến thời điểm hiện nay các ngành và địa phương vẫn đang phải xử lý, khắc phục.
Tâm lý "dị ứng" với mô hình nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước vẫn còn nặng nề trong xã hội cũng như
trong cán bộ, công chức, viên chức.
Thực tiễn của cơ chế thị trường, nhu cầu nhà ở tại đô thị và các khu công nghiệp tập trung cho thấy
ngoài hình thức khuyến khích hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì vấn đề phát triển quỹ nhà ở
cho các đối tượng có thu nhập thấp thuê, thuê mua là rất quan trọng và cần thiết. Đây là vấn đề mang
tính kinh tế - xã hội bức xúc, đòi hỏi nguồn vốn lớn nhưng lợi nhuận thấp, thu hồi vốn chậm. Vì vậy,
Nhà nước phải có cơ chế, chính sách thoả đáng để khuyến khích phát triển quỹ nhà ở cho thuê, cho
thuê mua; đồng thời Nhà nước cần đầu tư phát triển quỹ nhà ở để cho thuê, cho thuê mua và có biện
pháp quản lý có hiệu quả đối với quỹ nhà này.
Tạo lập quỹ nhà ở cho thuê, cho thuê mua với giá cả phù hợp là một trong những biện pháp quan trọng
để để giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp đã được áp dụng ở nhiều nước trên thế
giới. Kinh nghiệm cho thấy hình thức thuê nhà ở là phù hợp đối với các đối tượng có khả năng tích lũy
bình quân của một hộ gia đình thu nhập thấp hiện nay chỉ mới đạt khoảng 3 đến 5 triệu đồng/năm. Với
số tiền tích lũy ít ỏi này thường phải dự phòng để chi dùng cho nhiều mục đích khác nhau. Mức chi tiêu
dành cho nhà ở của mỗi hộ gia đình hàng tháng tối đa chỉ khoảng 300.000 - 400.000 đồng. Đối với địa
bàn tỉnh Ninh Thuận thì giá thuê nhà do được đầu tư từ nguồn vốn ngân sách và được Ủy ban nhân
dân tỉnh quy định nên giá thuê nhà thấp (khoảng 4.000 đồng/m
2
/tháng) cho nên đáp ứng được khả
năng thuê, thuê mua của đối tượng thu nhập thấp, nhưng nếu tính thêm tiền sử dụng đất và trượt giá
hiện nay thì giá thuê sẽ tăng rất cao, vì vậy một bộ phận đáng kể trong số những người thu nhập thấp
rất khó có điều kiện để cải thiện chỗ ở nếu không được tiếp cận với quỹ nhà ở cho thuê, cho thuê mua
của Nhà nước. Mặt khác, hình thức nhà ở cho thuê, cho thuê mua của Nhà nước thích hợp với những
đối tượng mới lập gia đình, tạm trú có thời hạn như công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, người
lao động ngoài tỉnh. Phát triển quỹ nhà ở để cho thuê, cho thuê mua còn tạo ra những yếu tố thuận lợi
trong quá trình khai thác, sử dụng. Việc quản lý nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc sở hữu Nhà nước
đòi hỏi phải có những thay đổi theo hướng quy định rõ quyền lợi, nghĩa vụ của bên cho thuê và bên
thuê nhà ở, khắc phục tình trạng buông lỏng quản lý quỹ nhà cho thuê của Nhà nước trong những năm
trước đây. Việc Nhà nước đầu tư xây dựng quỹ nhà ở để cho thuê, cho thuê mua bằng nguồn vốn ngân
sách sẽ trực tiếp giải quyết được nhu cầu bức xúc của những người hưởng lương trong việc cải thiện
nhà ở, đảm bảo sự công bằng xã hội.
II. CƠ SỞ XÂY DỰNG ĐỀ ÁN.
1. Đánh giá khái quát về những cơ chế, chính sách nhà ở đã ban hành trong thời gian qua:
Giải quyết vấn đề nhà ở nói chung và nhà ở các đối tượng chính sách xã hội tại khu vực đô thị và các
khu công nghiệp tập trung nói riêng là một trong những nhiệm vụ quan trọng mà Đảng, Nhà nước và
chính quyền các cấp đã và đang áp dụng nhiều giải pháp tháo gỡ. Trong những năm qua Đảng và Nhà
nước ban hành nhiều cơ chế, chính sách để giải quyết vấn đề này: bắt đầu từ những năm 1986, cụ thể
hoá bằng Pháp lệnh Nhà ở ban hành tháng 4/1991, sau đó là những văn bản quy phạm pháp luật khác
như Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định số
71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, Quyết định số
76/2004/QĐ-TTg ngày 06/5/2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt định hướng phát triển
nhà ở đến 2010 và 2020. Đến năm 2005 nhằm theo kịp tiến trình hội nhập đồng thời luật hoá các chính
sách phát triển nhà ở, tạo cơ sở pháp lý cao nhất cho công tác này, Quốc hội khoá XI đã nhất trí thông
qua Luật Nhà ở và có hiệu lực từ ngày 01/7/2006, để triển khai Luật Nhà ở, Chính phủ đã ban hành
Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
2. Thực trạng về việc triển khai cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp
ở tỉnh ta trong thời gian qua.
Đối với tỉnh ta trong thời gian qua, vấn đề giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp được
đánh dấu rõ nét từ giai đoạn 2000 - 2005. Thực hiện Nghị định số 71/2001/NĐ-CP của Chính phủ về ưu
đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, Ủy ban nhân dân tỉnh chủ trương trong giai đoạn đầu
sử dụng hình thức đầu tư xây dựng nhà chung cư chủ yếu bằng nguồn vốn ngân sách nhằm giải quyết
nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp thông qua Công ty Phát triển và Kinh doanh nhà Ninh Thuận
- là đơn vị doanh nghiệp Nhà nước; song song đó là khuyến khích xã hội hoá công tác phát triển nhà
chung cư để bán và cho thuê bằng cơ chế: lấy lợi thế và sức hấp dẫn của hình thức giao đất xây dựng
nhà liên kế làm tác nhân kích thích và ràng buộc các nhà đầu tư kinh doanh nhà ở có trách nhiệm phát
triển nhà ở cho các đối tượng chính sách và người có thu nhập thấp theo hình thức đầu tư nhà ở chung
cư sẽ được giao 60% diện tích đất ở liên kế tương ứng với diện tích xây dựng chung cư để xây dựng
nhà ở liên kế để bán, giá bán và cho thuê chung cư do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định. Với cơ chế này
từ năm 2001 - 2005 đã phát triển được 14.838m
2
sàn với 180 căn hộ chung cư các loại được xây
dựng mới như: chung cư Hồ Xuân Hương, chung cư Nguyễn Văn Trỗi, chung cư C2, chung cư C4 (chủ
yếu trên địa bàn thành phố Phan Rang - Tháp Chàm).
Do cơ chế bán căn hộ, giá thuê, giá bán căn hộ được Ủy ban nhân dân tỉnh quy định nên nhìn chung
loại hình nhà ở chung cư phát triển trong thời gian qua tương đối phù hợp với các đối tượng thu nhập
thấp, bình quân giá bán căn hộ dao động từ 680.000 đồng/m
2
đến 1.788.941 đồng/m
2
(đối với căn hộ
tầng trệt); giá thuê căn hộ dao động từ 3.630 đồng/m
2
/tháng đến 10.125 đồng/m
2
/tháng (đối với căn hộ
tầng trệt). Ngoài việc bán căn hộ với hình thức thanh toán một lần còn áp dụng hình thức bán trả dần,
theo hình thức này người mua phải nộp ít nhất là 50% giá trị căn hộ khi ký hợp đồng, số tiền còn lại trả
dần hằng tháng nhưng không quá 15 năm và phải chịu lãi suất bảo toàn vốn của dự án là 3,6% năm
(xem chi tiết Phụ lục 2).
Song song và đáp ứng cho công tác phát triển nhà ở là công tác quy hoạch xây dựng đô thị; thời gian
qua với sự tập trung đầu tư nguồn vốn cho công tác này nên có thể nói thời gian qua công tác này thực
hiện tương đối tốt, hầu hết các đô thị trên địa bàn tỉnh đều đã có quy hoạch chung xây dựng làm cơ sở
định hướng quy hoạch và đầu tư các dự án nhà ở; riêng thành phố Phan Rang - Tháp Chàm quy hoạch
chi tiết chiếm gần 65% diện tích đất xây dựng theo quy hoạch chung xây dựng đô thị, đủ để đáp ứng các
chương trình phát triển nhà trên địa bàn.
Có thể nói với một tỉnh nhỏ có nguồn ngân sách hạn hẹp nhưng đã từng bước hình thành thị trường
nhà ở chung cư giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp là một cố gắng lớn của chính
quyền các cấp. Tuy nhiên quá trình thực hiện cũng bộc lộ nhiều hạn chế không ngoài những hạn chế
chung đã nêu trên. Nhu cầu thực sự về nhà ở của người có thu nhập thấp ngày càng tăng, trong khi số
lượng nhà ở xây dựng đáp ứng cho nhu cầu của đối tượng này lại quá ít, chưa có nhiều doanh nghiệp
thuộc các thành phần kinh tế tham gia rộng rãi, chưa được sự hỗ trợ, ưu đãi cụ thể của Nhà nước về
nguồn vốn vay, vì vậy dưới áp lực từ nguồn vốn vay một số căn hộ đã xây dựng trong những năm qua lẽ
ra phải được dành để bán cho người có thu nhập thấp lại được bán cho các đối tượng khác.
Thực trạng trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân nhưng nguyên nhân chính là tỉnh ta chưa có cơ chế,
chính sách chung về vốn, về đất, về thuế, về giá để hỗ trợ khuyến khích nhiều thành phần kinh tế tham
gia vào lĩnh vực phát triển nhà ở nhất là nhà ở xã hội; đồng thời có cơ chế giám sát để đảm bảo nhà ở
cho người có thu nhập thấp được cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng.
3. Cơ sở pháp lý xây dựng Đề án.
Với nhìn nhận, đánh giá và rút ra những vấn đề từ thực tiễn phát triển nhà ở trong thời gian qua, tại kỳ
họp thứ 8, Quốc hội khoá XI đã nhất trí thông qua Luật Nhà ở quy định về sở hữu nhà ở, phát triển,
quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý Nhà nước về nhà ở và nhất là những quy định về
phát triển nhà ở xã hội. Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 01/7/2006; đồng thời để triển khai Luật Nhà ở,
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật Nhà ở (sau đây gọi tắt là Nghị định 90/2006/NĐ-CP), Chỉ thị số 34/2006/CT-TTg ngày
26/9/2006 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật Nhà ở; Nghị quyết số 27-NQ/TU
ngày 24/11/2003 của Tỉnh ủy về phát triển nhà ở đô thị đến năm 2005 và 2010, là những cơ sở pháp lý
cho việc xây dựng và hình thành Đề án phát triển nhà ở xã hội nói riêng và công tác phát triển nhà ở
trong thời gian đến.
Phần 2
MỤC TIÊU, QUAN ĐIỂM, NGUYÊN TẮC VÀ NỘI DUNG ĐỀ ÁN
I. MỤC TIÊU
1. Tăng nguồn cung nhà ở dành cho các đối tượng thu nhập thấp, phấn đấu đến năm 2010, cơ bản giải
quyết nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp, hoàn thành mục tiêu về phát triển nhà ở theo
Nghị quyết số 27-NQ/TU ngày 24/11/2003 của Tỉnh ủy phát triển nhà ở đô thị đến năm 2005 và 2010.
2. Thực hiện chính sách nhà ở xã hội gắn với chương trình cải tạo, chỉnh trang đô thị, phát triển nguồn
nhân lực phục vụ quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước và góp phần thực hiện mục tiêu
chiến lược phát triển kinh tế - xã hội theo tinh thần Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng đã
đề ra là phát triển nhanh, có hiệu quả và bền vững, tăng trưởng kinh tế đi đôi với thực hiện tiến bộ,
công bằng xã hội và bảo vệ môi trường.
3. Góp phần nâng cao chất lượng nhà ở và hệ thống kết cấu hạ tầng và môi trường sống của các đối
tượng thu nhập thấp, từng bước thực hiện giảm khoảng cách chênh lệch về chất lượng chỗ ở giữa các
nhóm đối tượng khác nhau, đảm bảo sự công bằng xã hội.
4. Trong giai đoạn 2006 - 2010, triển khai thực hiện việc đầu tư xây dựng một số dự án nhà ở xã hội tại
thành phố Phan Rang - Tháp Chàm, đô thị bức xúc về nhu cầu nhà ở do quá trình đô thị hoá, để rút
kinh nghiệm, làm cơ sở triển khai rộng rãi mô hình nhà ở xã hội áp dụng rộng rãi trên phạm vi toàn tỉnh.
II. QUAN ĐIỂM
1. Giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp là một trong những vấn đề mang ý nghĩa cả về
chính trị - kinh tế và xã hội nhưng cũng là vấn đề rất phức tạp. Vì vậy, bên cạnh việc khuyến khích các
thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường, Nhà nước cần trực tiếp tham gia
đầu tư xây dựng quỹ nhà ở dành cho các đối tượng thu nhập thấp thay vì thả nổi cho thị trường. Quỹ
nhà ở này thuộc sở hữu Nhà nước và chỉ dành để cho thuê hoặc cho thuê mua.
2. Quỹ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng chỉ dành để giải quyết cho một số đối tượng thu
nhập thấp gặp khó khăn về chỗ ở, gồm: cán bộ, công chức, viên chức theo quy định pháp luật về cán
bộ, công chức; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ
ngân sách Nhà nước, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp địa phương và các
đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ quy định tại khoản 4 Điều 40 Nghị định 90/2006/NĐ-CP.
3. Quỹ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng là tài sản thuộc sở hữu Nhà nước, do đó cần được
quản lý chặt chẽ từ giai đoạn đầu tư xây dựng, quản lý vận hành, khai thác bảo đảm công khai, minh
bạch, chống lợi dụng, gây thất thoát, lãng phí.
4. Song song với việc đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách, Nhà nước khuyến
khích các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong và ngoài nước phát triển nhà ở xã hội; tổ
chức, cá nhân tham gia phát triển quỹ nhà ở xã hội được Nhà nước miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất đối với đất xây dựng nhà ở xã hội; được miễn, giảm các khoản thuế liên quan theo quy định của
pháp luật; việc xét đối tượng cho thuê, cho thuê mua và giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội do Ủy ban
nhân dân tỉnh quy định.
III. NGUYÊN TẮC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI.
1. Muốn tạo lập quỹ nhà ở xã hội, trước hết Ủy ban nhân dân tỉnh phải thành lập Quỹ phát triển nhà ở
để đảm bảo vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà này.
2. Việc phát triển nhà ở xã hội phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch và kế hoạch
sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; đảm bảo các quy định quy chuẩn, tiêu
chuẩn xây dựng Việt Nam đã ban hành; có hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật thiết yếu đồng bộ (đường
giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện sinh hoạt, xử lý rác thải, cây xanh, ). Trong các khu nhà ở
cho thuê mua, người thuê mua nhà sẽ được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở sau khi hoàn thành nghĩa vụ trả tiền thuê mua nhà. Việc quản lý các khu nhà ở sau khi
chuyển quyền sở hữu cho người thuê mua sẽ được thực hiện như các khu nhà chung cư đa sở hữu.
3. Các dự án nhà ở xã hội phải được gắn với các dự án khu đô thị mới để đảm bảo nguồn lực thực
hiện và tính đồng bộ, văn minh của đô thị, tạo điều kiện cho những người thu nhập thấp sống hoà nhập
với cộng đồng, được tiếp cận với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại các khu đô thị mới
thay vì Nhà nước phải đầu tư xây dựng nếu các dự án nhà ở xã hội được xây dựng theo quy hoạch
riêng. Về mặt xã hội, người thu nhập thấp sống hoà đồng với người có thu nhập cao trong cùng một
khu đô thị sẽ khơi dậy ý chí vươn lên để tạo lập một cuộc sống khá giả hơn. Đối với công nhân lao
động làm việc tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cần được bố trí gần với nơi làm việc, vì vậy các
dự án nhà ở dành cho công nhân thuê phải gắn với các dự án phát triển khu công nghiệp, ngay từ khâu
lập quy hoạch phát triển khu công nghiệp cần phải tính toán, dành quỹ đất xây dựng các khu nhà ở cho
công nhân đồng bộ với hệ thống hạ tầng xã hội, kỹ thuật thiết yếu kèm theo.
4. Các dự án nhà ở xã hội phải tuân thủ các quy định hiện hành của Nhà nước về quản lý dự án đầu tư
xây dựng công trình sử dụng vốn ngân sách Nhà nước; phù hợp với khả năng thanh toán tiền thuê,
thuê mua của người có thu nhập thấp và được sự quản lý chặt chẽ từ khâu đầu tư xây dựng đến khâu
xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua quỹ nhà ở xã hội; dự án nhà ở xã hội dành để cho thuê và
cho thuê mua phải đảm bảo có quy mô căn hộ hợp lý, giá xây dựng thấp nhằm tiết kiệm đất đai và chi
phí đầu tư, có giá cho thuê rẻ phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng thuộc diện thu nhập thấp,
giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định trên nguyên tắc: tính đủ chi
phí đảm bảo thu hồi vốn đầu tư xây dựng, quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội; không tính tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất và các khoản ưu đãi về thuế; đảm bảo phù hợp với khung giá cho thuê, cho thuê mua
quy định tại Nghị định 90/2006/NĐ-CP. Khung giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội được xem xét điều
chỉnh 5 năm 1 lần.
Để đảm bảo nguyên tắc này, Nhà nước cần phải khống chế một số tiêu chuẩn cụ thể về nhà ở xã hội
để giảm thiểu chi phí đầu tư xây dựng cũng như chi phí quản lý, sử dụng.
5. Việc cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội phải đúng đối tượng, người thuê, thuê mua không được
chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức nào trong thời gian thuê, thuê mua, trừ trường hợp thừa kế
nhà ở theo quy định tại khoản 2 Điều 106 Luật Nhà ở; nếu vi phạm đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội
được quyền thu hồi nhà ở đó. Trong cùng một thời gian mỗi đối tượng thu nhập thấp chỉ được thuê
hoặc thuê mua một diện tích nhất định theo tiêu chuẩn nhà ở xã hội.
Đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nếu bán nhà
ở thì đơn vị quản lý nhà ở xã hội được quyền ưu tiên mua, trường hợp đơn vị quản lý nhà ở xã hội
không mua, chủ sở hữu được quyền bán cho người khác.
IV. NỘI DUNG ĐỀ ÁN.
1. Giới hạn phạm vi của Đề án.
Chính sách nhà ở của mỗi quốc gia phụ thuộc vào sự tăng trưởng của nền kinh tế và khả năng thu
nhập của các tầng lớp dân cư, bao gồm các đối tượng thu nhập cao, thu nhập trung bình, thu nhập
thấp và người nghèo tại từng khu vực khác nhau. Để giải quyết tổng thể vấn đề nhà ở đô thị và nông
thôn nhằm đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của tất cả mọi tầng lớp dân cư trong xã hội. Bộ Xây dựng đã phối
hợp với các Bộ, ngành có liên quan nghiên cứu, xây dựng và trình Thủ tướng Chính phủ "Định hướng
phát triển nhà ở đến năm 2020". Ngày 06/5/2004, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số
76/2004/QĐ-TTg phê duyệt nội dung và những giải pháp cơ bản để thực hiện định hướng phát triển
nhà ở đô thị và nông thôn đến năm 2010 và 2020.
Về vấn đề nhà ở nông thôn, Đảng và Nhà nước ta đã ban hành một số chủ trương và cơ chế, chính
sách cụ thể nhằm hỗ trợ các hộ gia đình gặp khó khăn về nhà ở cải thiện chỗ ở (chính sách hỗ trợ đất
sản xuất, đất ở, nhà ở và nước sinh hoạt cho hộ đồng bào dân tộc thiểu số nghèo, có đời sống khó
khăn theo Quyết định số 134/2004/QĐ-TTg ngày 20/07/2004 của Thủ tướng Chính phủ, ).
Riêng đối với người nghèo đô thị (thu nhập 260.000đồng/người/tháng) là những hộ có thu nhập chỉ đủ
ăn, hoàn toàn không có khả năng tích lũy thì trước hết cần thông qua Chương trình xoá đói, giảm
nghèo để giúp đỡ họ cải thiện thu nhập. Nếu họ rơi vào hoàn cảnh không có chỗ ở thì Nhà nước và
cộng đồng tạo điều kiện giúp đỡ họ thông qua các hình thức trợ giúp khác (xây dựng nhà tình thương,
nhà trọ rẻ tiền hoặc cơ sở bảo trợ xã hội, ).
Vấn đề giải quyết chỗ ở cho sinh viên các trường đại học, cao đẳng, Thủ tướng Chính phủ đã có ý kiến
chỉ đạo giao cho Bộ Giáo dục và Đào tạo chủ trì xây dựng Đề án riêng trình Chính phủ xem xét, quyết
định. Đề án giải quyết chỗ ở cho sinh viên các trường đại học và cao đẳng đến năm 2010 đã được Thủ
tướng Chính phủ phê duyệt theo Quyết định số 155/2005/QĐ-TTg ngày 23/6/2005.
Đề án này tập trung giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp tại khu vực đô thị,
điểm dân cư nông thôn và các khu công nghiệp, cụm công nghiệp tập trung trên địa bàn tỉnh bao gồm:
cán bộ, công chức, viên chức theo quy định pháp luật về cán bộ, công chức; sĩ quan, quân nhân
chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách Nhà nước; công nhân
làm việc tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp địa phương; các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ
quy định tại khoản 4 Điều 40 Nghị định 90/2006/NĐ-CP.
Đối tượng thu nhập thấp trong phạm vi nghiên cứu của Đề án là những hộ gia đình thực sự gặp khó
khăn về chỗ ở, có mức thu nhập ổn định, đủ chi tiêu cho các nhu cầu thiết yếu hàng ngày và có khả
năng tích lũy để trả tiền thuê hoặc thuê mua nhà ở. Đối với các đối tượng khác Nhà nước có chính
sách hỗ trợ để đảm bảo các đối tượng này có khả năng cải thiện về nhà ở.
2. Những yêu cầu trong công tác phát triển và quản lý quỹ nhà ở xã hội
2.1. Quỹ đất phát triển nhà ở xã hội:
- Trong quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, khu công nghiệp, cụm công nghiệp địa
phương phải xác định rõ quy hoạch xây dựng nhà ở xã hội;
- Khi phê duyệt quy hoạch xây dựng, đồng thời Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt quy hoạch phát triển
nhà ở, công khai quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở và các cơ chế chính sách tạo điều kiện cụ thể
với từng dự án phát triển nhà ở.
2.2. Triển khai các dự án nhà ở xã hội:
a) Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội:
Giao cho Trung tâm Quy hoạch Kiểm định chất lượng xây dựng Ninh Thuận là đơn vị đang quản lý các
chung cư cho thuê thuộc sở hữu Nhà nước. Đơn vị chịu trách nhiệm triển khai thực hiện và điều hành
quản lý các dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách trên phạm vi toàn tỉnh.
b) Tiêu chuẩn nhà ở xã hội :
Khi lập dự án đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội ngoài việc tuân thủ các quy định về lập dự án đầu tư
xây dựng công trình, chủ đầu tư còn phải đảm bảo các yêu cầu về tiêu chuẩn xây dựng nhà ở xã hội,
cụ thể:
- Nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế đảm bảo các tiêu chuẩn chung về xây dựng
và không quá 5 tầng, riêng đối với các thị trấn có điều kiện thuận lợi về đất đai có thể xây dựng nhà
chung cư thấp tầng hoặc nhà ở riêng lẻ nhưng phải đảm bảo chất lượng xây dựng tương ứng với nhà
cấp 3 trở lên;
- Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m
2
sàn và được hoàn thiện theo cấp nhà nhưng không thấp hơn
30m
2
sàn;
- Đảm bảo các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị;
- Khuyến khích áp dụng thiết kế mẫu điển hình nhà ở xã hội để giảm chi phí đầu tư và giá thuê của các
dự án nhà ở xã hội;
- Dự án nhà ở xã hội phải được bố trí thành từng khu cho thuê và thuê mua riêng biệt để tạo điều kiện
thuận lợi trong quá trình quản lý và bảo trì nhà ở theo giá quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh; trong mỗi
dự án cơ cấu tỷ lệ nhà chung cư dành cho thuê mua tối đa không vượt quá 30% tổng diện tích nhà ở
của toàn dự án.
2.3. Quản lý và vận hành quỹ nhà ở xã hội:
- Lựa chọn đơn vị quản lý, vận hành và khai thác quỹ nhà ở xã hội: Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định
đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước theo các nguyên tắc:
- Nếu có từ 2 đơn vị đăng ký tham gia đảm nhận việc quản lý, vận hành và khai thác quỹ nhà ở xã hội
thì việc lựa chọn đơn vị quản lý thực hiện theo nguyên tắc đấu thầu. Nếu không có đơn vị đăng ký tham
gia đảm nhận việc quản lý thì giao cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đảm nhận việc quản lý, vận hành và
khai thác quỹ nhà ở xã hội;
- Việc quản lý vận hành và khai thác quỹ nhà ở xã hội thuộc sở hữu các thành phần kinh tế khác do
Chủ đầu tư quyết định trên nguyên tắc đảm bảo cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng quy định tại Đề
án này và mức giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không được cao hơn mức giá cho thuê, cho
thuê mua nhà ở xã hội do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành.
Đơn vị quản lý vận hành và khai thác quỹ nhà ở xã hội được hưởng các cơ chế của đơn vị sự nghiệp,
các ưu đãi trong hoạt động dịch vụ công ích theo quy định pháp luật về đơn vị sự nghiệp.
b) Đối tượng và điều kiện được thuê, thuê mua quỹ nhà ở xã hội:
- Đối tượng được thuê nhà ở xã hội: cán bộ, công chức, viên chức theo quy định pháp luật về cán bộ
công chức; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ
ngân sách Nhà nước; công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp địa phương; các
đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ quy định tại khoản 4 Điều 40 Nghị định 90/2006/NĐ-CP. Các đối
tượng trên chỉ được giải quyết cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội nếu bảo đảm các điều kiện sau:
+ Chưa có sở hữu nhà ở và chưa được thuê hoặc thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; có nhà ở
thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m
2
sàn/người; có nhà ở
thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát;
+ Có mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình không vượt quá 5 lần tổng số tiền thuê nhà ở
xã hội phải trả hàng tháng đối với căn hộ có diện tích tối đa là 60m
2
sàn và không thấp hơn 4 lần số tiền
thuê phải trả đối với căn hộ có diện tích tối thiểu là 30m
2
sàn, tính theo mức giá thuê do Ủy ban nhân
dân tỉnh quy định.
- Đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội: là các đối tượng đảm bảo các điều kiện thuê, thuê mua nhà ở
xã hội theo quy định nêu trên và còn phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở được thuê mua.
c) Xét duyệt đối tượng thuê hoặc thuê mua quỹ nhà ở xã hội :
Hội đồng thẩm định, xét duyệt đối tượng cho thuê, thuê mua là Ban Chỉ đạo chính sách nhà ở của tỉnh;
Ban Chỉ đạo có trách nhiệm tiếp nhận đơn xin thuê và thuê mua của nhân dân, căn cứ các quy định về
đối tượng và điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội để kiến nghị danh sách cụ thể các đối tượng
được thuê và thuê mua nhà ở xã hội, trình Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt, làm cơ sở cho đơn vị quản lý
nhà ở xã hội ký hợp đồng cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội.
Nếu quỹ nhà ở xã hội không đủ đáp ứng nhu cầu thuê và thuê mua thì thực hiện giải quyết theo thứ tự
ưu tiên:
- Các đối tượng có nhu cầu bức thiết về nhà ở (chưa có nhà ở, mới lập gia đình, diện tích nhà ở bình
quân đầu người quá thấp), các đối tượng có đóng góp xây dựng Quỹ phát triển nhà ở của tỉnh;
- Các đối tượng được hưởng lương từ ngân sách Nhà nước, cán bộ trẻ tốt nghiệp đại học trở lên, công
nhân có tay nghề từ bậc 5 trở lên chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở dưới mọi hình thức;
- Cán bộ công chức thuộc diện hưởng chính sách nhà ở công vụ nhưng đã trả lại nhà ở công vụ cho
Nhà nước mà có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn.
d) Hợp đồng cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội:
- Việc thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải thực hiện thông qua hợp đồng được ký kết giữa cơ quan quản
lý nhà ở xã hội và người thuê, thuê mua. Trường hợp bên thuê, thuê mua trong quá trình sử dụng phát
sinh một trong những vi phạm hợp đồng như: không trả tiền thuê nhà liên tục trong 3 tháng mà không
có lý do chính đáng; người thuê, thuê mua tự ý sửa chữa, đục phá thay đổi kết cấu; người thuê mua tự
ý chuyển quyền thuê nhà cho người khác mà không được sự đồng ý của các cơ quan quản lý nhà ở thì
đơn vị quản lý nhà ở xã hội được quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng thuê, thuê mua.
- Hợp đồng thuê nhà ở xã hội được ký theo định kỳ, tối đa không vượt quá 5 năm (60 tháng). Sau khi hết
thời hạn cho thuê, bên thuê được cơ quan có thẩm quyền xem xét gia hạn hợp đồng nếu trong quá trình
thuê nhà thực hiện đầy đủ các quy định về thuê nhà và vẫn thuộc đối tượng, điều kiện được thuê nhà ở
xã hội.
- Đối với trường hợp thuê mua quỹ nhà ở xã hội, sau khi trả trước 20% giá trị của nhà ở được thuê
mua, bên thuê được phép trả số tiền còn lại trong thời gian tối tối thiểu không thấp hơn 15 năm và
không vượt quá 20 năm.
- Hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở xã hội thực hiện theo mẫu quy định tại Nghị định 90/2006/NĐ-CP. Về
nguyên tắc, quỹ nhà ở cho thuê, cho thuê mua phải được quản lý chặt chẽ để không sử dụng lãng phí
hoặc sử dụng không đúng mục đích làm cho quỹ nhà ở bị xuống cấp. Đối với quỹ nhà này, bên thuê
phải cam kết thực hiện đúng các quy định của Nhà nước trong quá trình sử dụng, có trách nhiệm bảo
quản, giữ gìn phần diện tích được thuê cũng như các diện tích sử dụng chung và có nghĩa vụ giao lại
nhà cho Nhà nước trước khi hết hợp đồng được thuê hoặc khi Nhà nước thu hồi nhà để bố trí cho đối
tượng khác thuê hoặc cải tạo, xây dựng lại.
e) Xác định giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội :
Giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội được xác định theo nguyên tắc sau đây:
- Tính đủ chi phí đảm bảo thu hồi vốn đầu tư xây dựng, quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội;
- Không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản ưu đãi về thuế theo hướng dẫn của Bộ Tài
chính;
- Giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định trên nguyên tắc
bảo đảm phù hợp với khung giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội quy định tại Phụ lục 1 của Nghị định
90/2006/NĐ-CP (xem chi tiết tại Phụ lục 7);
- Khung giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội được xem xét điều chỉnh 5 năm 1 lần;
- Cơ sở để xác định giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở được thực hiện theo công thức sau: A = K/n +
TL + SC + BH
Trong đó: - K: giá bán căn hộ;
- n: số năm khấu hao;
- TL: tiền trả lãi vay (nếu có);
- SC: chi phí sửa chữa, bảo dưỡng;
- QL: chi cho công tác quản lý;
- BH: chi phí bảo hiểm tài sản hàng năm (nếu có);
Trong các khoản chi phí cấu thành giá thuê nhà ở trên đây thì các khoản chi phí thường xuyên định kỳ
như: chi phí sửa chữa, bảo dưỡng nhà ở (SC); chi cho công tác quản lý (QL) là những khoản chi phí tối
thiểu bắt buộc người thuê nhà phải chi trả.
Các chi phí còn lại như chi phí vốn đầu tư; chi phí khấu hao thì phụ thuộc vào các cơ chế chính sách
theo quy định của Nhà nước. Sự hỗ trợ của Nhà nước có thể tác động thông qua việc miễn, giảm các
khoản chi phí này để tác động giảm giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở.
Kết quả tính toán giá cho thuê nhà căn hộ chung cư 5 - 6 tầng (không trang bị thang máy) trên địa bàn
tỉnh trong thời gian qua cho thấy, nếu tính thời gian khấu hao là 40 năm thì giá thuê căn hộ loại 24m
2
sàn (2 người) người thuê phải trả hàng tháng khoảng trên 700.000 đồng/tháng/căn hộ (tính tất cả các
chi phí, kể cả lãi vay vốn đầu tư theo lãi suất thị trường, kể cả trượt giá). Trong khi đó tiền lương của hộ
gia đình trẻ (với điều kiện cả 2 người đều tốt nghiệp đại học) theo quy định tại Nghị định số
204/2004/NĐ-CP là 2.106.000 đồng/tháng, vậy chi phí tiền thuê nhà ở hàng tháng chiếm khoảng 30%
tổng thu nhập của cả hộ gia đình. Mức chi phí tiền thuê nhà ở trên đây là khá cao so với chi phí thuê
nhà của các nước trong khu vực và trên thế giới (bình quân chi phí thuê nhà của hộ gia đình tối đa
chiếm 20 - 25% thu nhập hàng tháng).
Trong trường hợp có sự hỗ trợ của Nhà nước, với điều kiện không tính tiền sử dụng đất, mức lãi vốn
đầu tư trong giá cho thuê tính với tỷ lệ ưu đãi 3% năm thì tiền thuê căn hộ 24m
2
(2 người) khoảng
320.000 đồng/tháng/căn hộ (chiếm khoảng 15% tổng thu nhập hàng tháng). Với mức chi trả này, người
có thu nhập thấp có thể đảm bảo khả năng chi trả tiền thuê nhà hàng tháng.
Tương tự, đối với các loại căn hộ 36m
2
(3 người), 48m
2
(4 người), 60m
2
(5 người) nếu tính đầy đủ các chi
phí thì các hộ thuê nhà cũng không thể có đủ điều kiện để thanh toán tiền thuê, thuê mua nhà hàng tháng.
Vì vậy để đảm bảo khả năng trả tiền thuê, thuê mua nhà của các đối tượng thu nhập thấp đòi hỏi phải có
sự hỗ trợ của Nhà nước thông qua việc ban hành các cơ chế, chính sách điều tiết về tiền sử dụng đất,
vốn đầu tư nhà ở và công trình hạ tầng, thuế, lãi suất, để giảm chi phí thuê, thuê mua nhà. Cụ thể là
miễn nộp tiền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội (trong giá tiền thuê, thuê
mua nhà không tính tiền sử dụng đất, cho phép áp dụng mức lãi suất vốn đầu tư ưu đãi từ 3 - 3,5%/năm
trong cơ cấu giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở; đối với các khoản thuế phải nộp được áp dụng mức ưu
đãi cao nhất theo quy định tại các luật thuế hiện hành).
Trong các phương án hỗ trợ, lựa chọn phương án xác định giá cho thuê, cho thuê mua nhà không tính
tiền sử dụng đất, lãi suất vốn đầu tư ưu đãi 3%/năm, thời gian thu hồi vốn 40 năm, áp dụng thuế suất ở
mức ưu đãi nhất theo quy định tại các luật thuế hiện hành (tham khảo giá cho thuê của Đề án thí điểm do
Bộ Xây dựng tổ chức tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội tại Phụ lục 10).
BẢNG SO SÁNH GIỮA THU NHẬP VÀ GIÁ THUÊ CĂN HỘ
(có sự hỗ trợ của Nhà nước theo dự kiến)
Loại
căn hộ
Diện
tích
Mức
thu nhập
Giá thuê nhà Đối tượng thuê nhà
Thành tiền
(đồng/tháng)
Tỷ lệ
so với
thu nhập
Độ tuổi
bình quân
(chủ hộ)
Thời gian
công tác
bình quân
2 người 24 <1.500.000 250.000 - 300.000 20 - 25% <=30 <=5 năm
3 người 36 <2.200.000 350.000 - 400.000 20 - 25% <=35 <=10 năm
4 người 48 <2.800.000 450.000 - 500.000 20 - 25% >35 >10 năm
(tính bình quân theo tiêu chuẩn 12m
2
/người)
2.4. Thanh tra, kiểm tra: tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra của chính quyền các cấp; phát huy vai trò
giám sát, kiểm tra của cộng đồng dân cư trong việc thực thi các cơ chế, chính sách nhà ở dành cho các
đối tượng có thu nhập thấp.
3. Kế hoạch và nhu cầu vốn thực hiện Đề án.
3.1. Dự kiến nhu cầu nhà ở xã hội đến năm 2010:
Theo báo cáo của Liên đoàn Lao động tỉnh, các đơn vị lực lượng vũ trang trên địa bàn tỉnh và dự kiến
công nhân làm việc tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp, Công ty may Tiến Thuận thì tổng nhu cầu
nhà xã hội giai đoạn này là 5.843 hộ, trong đó:
- Cán bộ, công chức, viên chức là: 1.664 hộ.
- Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách
Nhà nước: 979 hộ;
- Dự kiến công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, Công ty may Tiến Thuận:
3.200 hộ.
Số hộ công nhân viên chức lao động được phân bổ:
STT ĐỊA BÀN HỘ
1 Thành phố Phan Rang - Tháp Chàm 891
2 Huyện Ninh Phước 79
3 Huyện Ninh Hải 204
4 Huyện Ninh Sơn 117
5 Huyện Bác Ái 245
6 Huyện Thuận Bắc 128
Tổng cộng 1.664
3.2. Nhu cầu đất xây dựng nhà ở xã hội đến năm 2010:
Theo tổng hợp nhu cầu giai đoạn đến năm 2010 thì nhu cầu quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội dự kiến là:
94.286 m
2
, được xác định như sau:
- Tổng số căn hộ phải giải quyết nhu cầu nhà ở xã hội: 5.843 căn
- Mẫu nhà chung cư được xác định:
+ Nhà chung cư 5 tầng;
+ Yêu cầu cơ cấu căn hộ trong chung cư phải được lựa chọn phù hợp với quy mô các loại căn hộ gia
đình (2 - 3 người, 3 - 4 người, 4 - 6 người). Như vậy cơ cấu căn hộ theo yêu cầu trên được xác định:
30% loại 36m
2
, 60% loại 48m
2
, 10% loại 60m
2
. Theo yêu cầu này cơ cấu số lượng căn hộ theo nhu cầu
được xác định như sau: 3.993 hộ loại 36m
2
(30%), 1.586 hộ loại 48m
2
(60%), 264 hộ loại 60m
2
(10%);
+ Hệ số diện tích sàn sử dụng trên tổng diện tích sàn xây dựng: 85% (15% diện tích sử dụng chung:
hành lang, cầu thang);
+ Mật độ xây dựng nhà chung cư là 50%;
- Theo nhu cầu nhà ở và mẫu nhà ở xã hội thì tổng diện tích sàn và diện tích đất xây dựng được xác
định:
+ Tổng diện tích sàn xây dựng là: 271.073m
2
sàn xây dựng;
+ Tổng diện tích đất xây dựng là: 94.286m
2
;
- Đất xây dựng nhà ở xã hội là đất đã bồi thường giải phóng mặt bằng và đã đầu tư xây dựng hệ thống
hạ tầng kỹ thuật đến chân dự án, thuộc các dự án phát triển khu đô thị mới trên địa bàn (chi tiết danh
mục dự trù quỹ đất phát triển nhà ở xã hội xem Phụ lục 8).
3.3. Nhu cầu vốn, nguồn lực, phương thức và kế hoạch phát triển nhà ở xã hội đến năm 2010:
- Nhu cầu vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chủ yếu tập trung đầu tư các căn hộ chung cư, không tính
vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và bồi thường giải phóng mặt bằng; dự kiến toàn giai đoạn
nhu cầu vốn là 433.716.800.000 đồng (suất đầu tư tính bình quân 1.600.000 đồng/m
2
sàn xây dựng).
- Nguồn lực đầu tư từ Quỹ phát triển nhà ở bao gồm: tiền bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước; tiền hỗ trợ,
đóng góp tự nguyện của các tổ chức, cá nhân tham gia vào quỹ phát triễn nhà ở; tiền ngân sách địa
phương hỗ trợ hàng năm theo quyết định của Hội đồng nhân dân và 30% tiền sử dụng đất các dự án
phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị mới trên địa bàn.
- Phương thức thực hiện: các dự án nhà ở xã hội phụ thuộc các dự án phát triển nhà ở thương mại và
khu đô thị mới trên địa bàn, nghĩa là chủ yếu sử nguồn thu 30% tiền sử dụng đất các dự án khu đô thị
mới và các nguồn khác của Quỹ phát triển nhà ở tiến hành thực hiện dự án, cụ thể nguồn vốn đầu tư
giai đoạn đầu (2006 - 2010) bao gồm:
+ Tiền bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước;
+ 30% tiền sử dụng đất thu từ các dự án khu dân cư, khu đô thị mới trên địa bàn cụ thể: Khu dân cư
Mương Cát, Khu dân cư Phước Mỹ 1, Khu dân cư Tháp Chàm 1, Khu dân cư cạnh Trường trung học
phổ thông Tháp Chàm, Khu dân cư K1, Khu dân cư D2 - D7.
- Kế hoạch thực hiện: triển khai thực hiện Đề án theo hướng: trước mắt giải quyết nhu cầu nhà ở xã hội
cho các địa bàn có nhu cầu cấp bách về nhà ở xã hội, có dự trù kinh phí phát triển cho các địa bàn còn
lại. Các địa phương trên cơ sở kết quả điều tra nhà ở trong năm 2007 sẽ xây dựng kế hoạch bổ sung
cuối năm 2007. Trong năm 2007 tổ chức điều tra nhu cầu nhà ở trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận. Qua kết
quả điều tra và kết quả thực hiện các mô hình nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố sẽ xây dựng kế
hoạch phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2008 - 2010 (chi tiết kế hoạch thực hiện xem Phụ lục 9).
Phần 3
GIẢI PHÁP, TỔ CHỨC THỰC HIỆN
I. CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN QUỸ NHÀ Ở XÃ HỘI
1. Giải pháp về quy hoạch, kiến trúc:
1.1 Về quy hoạch xây dựng:
- Nhà ở xã hội dành cho các đối tượng thu nhập thấp là một bộ phận cấu thành của hệ thống nhà ở đô
thị. Vì vậy, việc quy hoạch xây dựng nhà ở xã hội cũng đòi hỏi phải được gắn với các dự án nhà ở
thương mại hoặc các dự án khu đô thị mới để đảm bảo tính đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật cũng như hạ
tầng xã hội của đô thị. Thông qua việc lập quy hoạch xây dựng nhà ở, cần tạo điều kiện cho người thu
nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung sống hoà nhập với cộng đồng trong
các khu dân cư, được tiếp cận với hệ thống dịch vụ công cộng đồng bộ (trường học, nhà trẻ, cửa hàng,
sân chơi của trẻ em, ) cũng như các công trình hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, đường giao thông, ) và
có cơ hội về việc làm để từng bước tăng thu nhập.
- Để có cơ sở triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng, công tác
quy hoạch có vai trò rất quan trọng và đòi hỏi phải được chính quyền các đô thị quan tâm ngay từ đầu
(từ giai đoạn lập quy hoạch, đặc biệt là khu quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch phát triển khu
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao). Chính quyền địa phương các cấp, các ngành có trách
nhiệm bố trí, cân đối vốn ngân sách hàng năm để đẩy nhanh công tác lập quy hoạch chi tiết xây dựng
đô thị tỷ lệ 1/2000, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500; trên cơ sở quy hoạch chi tiết được
duyệt, lập dự án đầu tư đảm bảo phù hợp với quy hoạch chung xây dựng đã được duyệt.
- Việc lựa chọn địa điểm quy hoạch xây dựng nhà ở xã hội phải được gắn với quy hoạch được duyệt,
có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
1.2 Về kiến trúc nhà ở xã hội:
- Ban hành thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở xã hội cho phù hợp với từng vùng. Các dự án nhà ở
xã hội trên cơ sở sử dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà chung cư và nhà ở tập thể thấp tầng do
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành để triển khai thiết kế bản vẽ thi công đối với các dự án nhà
ở xã hội nhằm góp phần tiết kiệm chi phí đầu tư của dự án.
- Đối với các đối tượng là công nhân lao động ở các khu công nghiệp, cụm công nghiệp cần phát triển
nhà căn hộ tập thể, bao gồm nhà chung cư, nhà thấp tầng để phù hợp với điều kiện sinh hoạt cũng như
khả năng kinh tế của nhóm đối tượng này.
2. Về chính sách đất đai để phát triển quỹ nhà ở xã hội
- Ủy ban nhân dân các cấp cần đẩy mạnh công tác lập quy hoạch xây dựng, kế hoạch sử dụng đất tại
địa phương, đặc biệt là kế hoạch sử dụng đất chi tiết của xã, phường, thị trấn; trong quá trình phê
duyệt quy hoạch phải xác định quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, bảo đảm đủ quỹ đất đáp ứng nhu cầu
đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội;
- Các dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị mới trên địa bàn có quy mô từ 20 ha trở lên có
trách nhiệm dành một phần diện tích đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chính quyền địa
phương phát triển nhà ở xã hội tối đa bằng 20% diện tích đất ở của dự án. Khoản chi phí bồi thường
giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật của phần diện tích này được trừ vào tiền sử
dụng đất hoặc tiền thuê đất mà chủ đầu tư phải nộp cho ngân sách Nhà nước theo quy định, trường
hợp khoản chi phí lớn hơn số tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp ngân sách thì khoản chênh lệch
được hoàn trả từ vốn ngân sách;
- Nhà nước miễn thu tiền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội.
3. Chính sách tài chính:
- Thành lập Quỹ phát triển nhà của tỉnh, nguồn vốn xây dựng quỹ nhà ở xã hội được đầu tư từ Quỹ
phát triển nhà của tỉnh; Quỹ phát triển nhà được hình thành từ các nguồn:
+ Tiền thu được từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước;
+ Trích 30% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và các dự án khu đô thị mới
trên địa bàn;
+ Ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm theo quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh;
+ Tiền hỗ trợ, đóng góp tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước;
+ Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật;
- Khuyến khích các chủ doanh nghiệp sử dụng lao động có trách nhiệm dành một tỷ lệ vốn tham gia giải
quyết nhà ở cho người lao động thông qua việc đóng góp tài chính hoặc tự bỏ vốn xây dựng nhà ở cho
người lao động thuê.
4. Về chính sách thuế đối với nhà ở xã hội:
Ban hành chính sách ưu đãi ở mức cao nhất về thuế phù hợp với quy định của các luật thuế hiện hành
(như cho phép chủ đầu tư được hoàn thuế giá trị gia tăng; được miễn, giảm thuế thu nhập doanh
nghiệp và thuế sử dụng đất) đối với các dự án nhà ở xã hội được đầu tư từ ngân sách Nhà nước và
các dự án nhà ở do các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để cho các đối
tượng thu nhập thấp thuê hoặc thuê mua đáp ứng đầy đủ các quy định của Nhà nước.
5. Về quản lý đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội:
Giao Trung tâm Quy hoạch Kiểm định chất lượng xây dựng, đơn vị chịu trách nhiệm triển khai thực
hiện, điều hành quản lý và chịu trách nhiệm về hiệu quả và chất lượng các dự án nhà ở xã hội được
đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách trên phạm vi toàn tỉnh.
Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sử dụng ngân sách Nhà nước, cần quản lý chặt chẽ toàn bộ
quá trình đầu tư xây dựng từ việc lựa chọn địa điểm; lập, thẩm định và phê duyệt dự án; thiết kế và
tổng dự toán; lựa chọn đơn vị thi công xây dựng; nghiệm thu; bàn giao đưa công trình vào khai thác
bảo đảm chất lượng, hạn chế thất thoát, lãng phí; nghiên cứu áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình
trong quá trình phát triển quỹ nhà ở xã hội để góp phần tiết kiệm chi phí đầu tư, giảm giá cho thuê, cho
thuê mua nhà ở.
6. Một số giải pháp đồng bộ khác:
6.1. Quá trình thực hiện đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội, từ khâu xác định chủ trương đầu tư, lập dự
án, quyết định đầu tư, lập thiết kế, tổng dự toán, lựa chọn nhà thầu, thi công xây dựng đến khi nghiệm
thu, bàn giao và đưa công trình vào khai thác, sử dụng được thực hiện theo các quy định tại Nghị định
số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, Nghị
định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
số 16/2005/NĐ-CP. Tập trung chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ lập, thẩm định và phê duyệt các dự án đầu tư
xây dựng nhà ở xã hội tại địa phương; tổ chức lựa chọn nhà thầu tư vấn và nhà thầu thi công xây dựng
nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật để đảm bảo các yêu cầu về tiến độ, chất lượng xây dựng và
giá thành hợp lý;
6.2. Triển khai thực hiện rộng rãi việc đổi mới quy trình công nghệ xây dựng, ứng dụng vật liệu xây
dựng mới trong việc xây dựng nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp tại khu vực đô thị và công nhân
lao động tại các khu công nghiệp tập trung để đẩy nhanh tiến độ thi công nhà ở, hạ giá thành xây dựng
nhà ở, góp phần tạo điều kiện cải thiện về chỗ ở cho các đối tượng thu nhập thấp. Nghiên cứu áp dụng
biện pháp lắp ghép cấu kiện đúc sẵn, vật liệu nhẹ; ứng dụng công nghệ thi công tiên tiến để rút ngắn
thời gian xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp và công nhân lao động tại các khu công nghiệp
tập trung;
6.3. Ban hành chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư phát triển hạ tầng các khu đô thị mới để từ các
dự án này tạo ra nguồn lực xây dựng Quỹ phát triển nhà của tỉnh.
II. CÁC GIẢI PHÁP QUẢN LÝ QUỸ NHÀ Ở XÃ HỘI
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét