vực riêng biệt thì phải có sự tách biệt về hoạt động so vớ các khu vực khác.
Quá trình loại trừ này diễn ra thông qua thị trường đất đai. Có nghĩa là nếu có
sự cạnh tranh về đất đai khi hai hay nhiều hoạt động khác nhau đều muốn
diễn ra trên địa điểm thì địa điểm sẽ dành cho hoạt động nào có khả năng đầu
tư nhiều hơn. Hoạt động còn lại sẽ tìm một vị trí khác mà ở đó lại có một hoạt
động khác loại trừ. Bằng cách này hệ thống hoạt động sẽ loại bỏ lẫn nhau và
dành được địa điểm mà nó có thể tập trung thành một khu vực.
Quá trình loại trừ diễn ra chậm bởi vì nhà ở tồn tại rất lâu nên sự thay đổi về
đất đai không xãy ra thường xuyên và diễn ra với một chừng mực mà tất cảt
các hoạt động có vị trí trung tâm -là nơi thuận tiên nhất. Trong quá trình cạnh
tranh này,các cơ quan, cữa hàng thường dành được vị trí trung tâm thành phố.
Sau đó, các hoạt động, các nhà máy trong ngành công nghiệp có vị trí xung
quanh khu vực trung tâm và nhà ở bị loại bỏ ở các nơi trừ vùng nông thôn.
- Thị trường nhà ở không đồng nhất
Khác nhau về vị trí trong thành phố, diện tích, tuổi, cấu trúc tiện dụng, cao
tầng hay thấp tầng.
- Nhà ở không có khả năng di chuyển
Người ta không di chuyển được nhà vì nó gắn với vị trí không gian.
- Tính bền vững
Nhà ở bền vững lâu dài, chi phí cho xây dựng, mua sắm cao.
- Chuyển chổ ở phức tạp, chi phí lớn và kéo theo nhiều vấn đề.
Chuyển nhà có liên quan đến rất nhiều vấn đề như nơi học tập, nơi làm
việc của các thành viên trong gia đình.
- Môi trường tự nhiên và xã hội có vai trò quan trọng
Các hộ gia đình chọn chổ ở có môi trường trong lành,an ninh xã hội tốt.
- Giá nhà phụ thuộc vào giá đất và mức độ bền vững vật lý, kết cấu, mức
thuận tiện
Giá nhà ở với ý nghĩa là nơi cư trú gồm tiền xây dựng nhà và tiền mua
đất. Cần chia mức giá nhà thành hai phần: Mức giá xây dựng và giá đất.
5
Như vậy, giá thị trường của nhà ở là tổng giá trị thị trường của nhà và đất.
6
1.3.Cung cầu và các nhân tố ảnh hưởng về nhà ở đô thị
Đường cung dài hạn về nhà co giãn hoàn toàn, điều đôó không co nghĩa là
người chủ nhà lắp bánh xe vào nhà của họ để chuyển từ thành phố này sang
thành phố khác. Thực tế họ có thể tăng, giảm cung nhà bằng cách:
-Tăng giảm đầu tư cho sữa chữa,duy trì.
-Sử dụng hoặc bỏ trống nhà ở.
-Cho thuê nhà để ở hoặc dùng nhà vào mục đích khác.
-Không làm gì để chờ tăng cầu nhà.
Bốn phản ứng này người chủ nhà có thể tăng, giảm cung nhà ở trong dài
hạn. Đường cầu dài hạn cũng như ngắn hạn về nhà ở cũng co giãn hoàn toàn,
vì người thuê nhà có thể di chuyển nhà từ thành phố này sang thành phố khác.
Tuy nhiên vì chi phí chuyển nhà khá cao nên sự co giãn của cầu về số lượng
nhà sẽ chậm hơn so với sự co giãn về chất lượng nhà. Khi cầu về số lưọng
cũng như chất lượng giảm làm cho doanh thu giảm, khối lượng nhà cung cấp
tối ưu và lợi nhuận giảm.Chủ nhà sẽ có hướng giảm cung bằng cách đã nêu
trên.
Có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu về nhà ở đô thị và sự ảnh hưởng
với các mức độ khác nhau như:
- Thu nhập trung bình làm tăng cầu nhà ở, nhưng cầu về chất lượng nhà ở
tăng nhanh do sự di chuyển nhà và chi phí nhà rất lớn.
-Biến động dân số và mật độ dân số làm tăng hoặc giảm số lưọng nhà ở .
-Tập quán sinh sống của dân cư, đặc biệt là dân nhập cư mang theo tập
quán của mình.
-Ảnh hưởng của khu vực lân cận: Chính là vấn đề ngoại ứng trong lĩnh vực
nhà ở.
-Sự điều chỉnh quy hoạch của nhà nước về đất đô thị và thay đổi chưc năng
đất đô thị .
7
1.4.Các tiêu chuẩn phân loại nhà ở
1.4.1.Tiêu chuẩn kỹ thuật
-Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lượng xây dựng công trình và nhà ở được
thể hiện thông qua các tiêu chuẩn về độ bền vững của ngôi nhà (niên hạn sử
dụng ngôi nhà ) và mức độ chịu lửa (độ bền vững và độ chịu lửa của ngôi nhà
được xác định trong tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà và công trình)
-Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lượng sử dụng của ngôi nhà được xác
định theo các yếu tố sau:
+Tiêu chuẩn diện tích, khối lượng và dây chuyền sử dụng các buồng
phòng.
+Tiêu chuẩn về trang thiết bị kỹ thuật vệ sinh, thông hơi, thông gió, tiện
nghi các lắp đặt hệ thống cấp điện, cấp thoát nước.
+ Mức độ hoàn thiện bên trong và bên ngoài ngôi nhà, trang trí nội thất.
Cụ thể:
Bậc I: Đầy đủ, phần lớn bằng hàng cao cấp, cữa bằng gỗ tốt.
Bậc II: Đầy đủ, thiết bị vệ sinh và cữa bằng vật liệu tốt.
Bậc III: Chưa đầy đủ, đều là vật liệu thông thường.
Bậc IV: Không đầy đủ, đều là vật liệu thông thường và cấp thấp.
1.4.2.Phân loại nhà ở
Việc đánh giá phân loại nhà ở trong một nước phải dựa vào các tiêu chuẩn
của nước đó. Liên quan đến vật liệu sử dụng để xây dựng nhà ở, người ta
phân biệt nhà ở theo: Vật liệu bền như đá, bê tông, gỗ tốt. Vật liệu ít bền như
tranh, tre, nứa, lá.
Nhà ở còn được phân loại như nhà kiên cố, bán kiên cố, hoặc nhà tạm theo
vật liệu xây và thời gian sử dụng nhà ở.
Có nhiều phương pháp khác nhau để tiến hành xác định chất lượng của nhà
ở: Đó là phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật và phương pháp thống kê
kinh nghiệm .
8
Phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật: Đây là phương pháp xác định giá
trị còn lại của nhà ở căn cứ vào chất lượng của các kết cấu chính (móng,
khung, cột, tường, nền, sàn kết cấu đỡ mái và mái) tạo nên ngôi nhà ở đó và
tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị ngôi nhà .
Phương pháp thống kê kinh nghiệm: Xác định giá trị còn lại của ngôi nhà
căn cứ vào thực trạng của ngôi nhà, niên hạn sử dụng và thời gian sử dụng
của ngôi nhà đó.
Nước ta thường sử dụng các tiêu chuẩn phân cấp nhà ở như sau:
- Đối với nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hoặc cao tầng được
phân loại theo 4 cấp, cấp I là cấp cao nhất, cấp IV là cấp thấp nhất.
Cấp nhà Chất lượng sử
dụng
Chất lượng xây dựng công trình
Độ bền vững Độ chịu lửa
Cấp I Bậc I:Chất lượng
sử dụng cao
BậcI:Niên hạn
sử dụng trên100
năm
Bậc I hoặc II
Cấp II Bậc II:Chấtlượng
sử dụng khá
BậcII:Niên
hạnsử dụng trên
50 năm
BậcIII
Cấp III Bậc III:Chất
lượng sử dụng
trung bình
Bậc III: Niên
hạn sử dụng
trên 20 năm
Bậc IV
Cấp IV Bậc IV:Chất lượng
sử dụng thấp
Bậc IV :Niên
hạn sử dụng
trên 20 năm
Bậc V
- Đối với nhà biệt thự
Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt, có sân vườn, hàng rào, xây bằng gạch ngói
hay bê tông cốt thép, kiến trúc mỹ thuật tiện nghi sinh hoạt đầy đủ, mổi tầng
có ít nhất hai phòng để ở quay mặt ra sân hay ra vườn (không kể phòng tiếp
khách hay phòng ăn riêng). Biệt thự phân ra bốn hạng:
Hạng 1: Biệt thự giáp tường;
9
Hạng 2: Biệt thự song đôi;
Hạng 3: Biệt thự riêng biệt;
Hạng 4:Biệt thự sang trọng riêng biệt ;
Phân loại biệt thự căn cứ vào mức độ, sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền,
sân vườn rông hay hẹp, mức độ trang trí tiện nghi sinh hoạt và cách bố trí
phòng tắm rửa, vệ sinh ;
Hạng 1 có thể mổi tầng có một phòng tắm rửa vệ sinh và hạng 4 cứ mổi
phòng có 1 phòng tắm rửa vệ sinh riêng. Giải pháp kiến trúc, mỹ thụât, có
trang trí, hoàn thiện bên trong, bên ngoài ngôi nhà chất lượng cao hoặc tượng
đối cao. Ngôi nhà có kết cấu chịu lực: Khung cột bê tông hoặc tường gạch
chịu lực, sàn gỗ hoặc bê tông có lát vật liệu chất lượng cao. Mái bằng bê tông
cốt thép hoặc mái ngói có trần bảo đảm cách âm, chống nhiệt, chống nóng.
Ngoài các cách phân loại trên, nhà ở còn phải căn cứ vào các tiêu chuẩn sau
để phân loại:
- Diện tích sử dụng (m
2
);
- Hệ số cấp đô thị (K1);
- Hệ số vị trí xét theo các khu vực trong đô thị (K2);
- Hệ số cao tầng (K3);
- Hệ số điều kiện giao thông, kết cấu hạ tầng (K4);
Việc phân loại các điều kiện nhà ở như trên sẽ là căn cứ để tính giá cho
thuê nhà ở cảu các tổ chức, cá nhân, đồng thời cũng là căn cứ để xác định
nghĩa vụ với nhà nước của các tổ chức quản lý và kinh doanh phát triển nhà ở
thuộc sở hữu của Nhà nước.
II.ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA NÓ
2.1.Khái niệm về đầu tư xây dựng nhà ở đô thị
* Khái niệm về đầu tư: Đầu tư theo nghĩa rộng nhất của nó, có thể hiểu như
một quá trình bỏ vốn (bao gồm cả tiền, nguồn lực và công nghệ) để đạt được
một mục đích hay một tập hợp các mục đích nhất định nào đó. Những loại
10
mục tiêu này có thể là: Mục tiêu kinh tế chính trị, kinh tế, văn hoá,xẵ hội và
cũng có lúc là mục đích nhân đạo đơn thuần.
* Khái niệm về đầu tư phát triển: Là hình thức quan trọng và chủ yếu.
Người có vốn đầu tư (cá nhân, tập thể hay nhà nước)gắn liền với hoạt động
kinh tế của đầu tư. Hoạt động đầu tư trong trường hợp này nhằm nâng cao
năng lực của các cơ sở sản xuất hiện có theo hướng số lượng và chất lượng và
tạo ra các năng lực sản xuất mới. Đây là hình thức tái sản xuất mở rộng. Và
cũng là hình thức đầu tư quan trọng tạo ra nhiều việc làm mới, sản phẩm mới
và thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
* Khái niệm đầu tư xây dựng nhà ở: Là hoạt động đầu tư phát triển bỏ vốn
và sức lao động, trí tuệ và công nghệ để tiến hành các hoạt động như là xây
dựng mới, sửa chửa cải tạo nhà cửa và các kết cấu hạ tầng nhằm tạo ra tài sản
mới hoặc duy trì hoạt động của các ngôi nhà đang tồn tại cho mỗi cá nhân,
mỗi hộ gia đình, cho mỗi quốc gia, tạo ra tiềm lực kinh tế xã hội.
2.2.Đặc điểm và nội dung của đầu tư xây dựng nhà ở đô thị
2.2.1 Đặc điểm đầu tư xây dựng nhà ở:
- Để thi công và hoàn thành một công trình phải trải qua nhiều giai đoạn do
đó quá trình này cần một số vốn lớn.Tức là giá trị của hoạt động đầu tư vào
nhà là rất lớn.
- Có những dự án nhỏ thì thời gian thực hiện ngắn có thể là một vài năm,
ngoài ra có những dự án lớn tầm cỡ thì thời gian thực hiện phải kéo dài rất lâu
lên tới nhiều năm. Lý do là ngoài những công việc chính ra còn phải thực hiện
các công việc khác mà mức độ phức tạp cũng không kém nó phải trải qua
nhiều công đoạn cụ thể như: Giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, bồi thường và
chuẩn bị đầu tư
- Hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở khi thực hiện xong thì có thể thu hồi vốn
ngay đối với những ngôi nhà để bán như khu chung cư cao tầng, ngoài ra thì
có nhiều dự án mà bắt buộc phải thu hồi vốn muộn như xây dựng bán trả góp,
11
trả chậm hoặc những công trình phúc lợi, công trình cho hộ có thu nhập
thấp
- Quá trình thực hiện đầu tư xây dựng nhà chịu ảnh hưởng bởi các điều kiện
về địa hình, kinh tế, chính trị văn hoá xẵ hội
2.2.2. Nội dung của đầu tư xây dựng nhà ở đô thị :
- Đầu tư mới mở rộng việc cung cấp các loại nhà và công trình.
- Đầu tư thay thế các toà nhà hiện có khi mà các tuổi thọ của các công trình
này giảm sút một cách nghiêm trọng hoặc do một lý do nào đó.
- Đầu tư những dự án có quy mô lớn ví dụ như các khu chung cư chất lượng
cao, khu đô thị mới được thành lập hay các khu nhà có chất lượng cao. Ở
nước ta thì các dự án này đươc thực hiện rất nhiều trong quá trình phát triển đi
lên, nó được coi là nhu cầu không giới hạn.
- Đầu tư sữa chữa bảo trì, khôi phục, cải tạo công trình hiện có khi cần thiết
tại một thời điểm nào đó.
2.3.Sự cần thiết phải đầu tư xây dựng nhà ở đô thị
- Hiện nay thì các khu dân cư đã trở nên quá đông với một mật độ dày đặc,
diện tích nhà ở đầu người ngày càng ít đi, mọi người phải sống chật chội chen
lấn. Đầu tư nhà ở giải quyết phần nào được nhu cầu ở tạm thời, cải thiện điều
kiện ở cho người dân đô thị.
- Đầu tư xây dựng nhà ở đô thị nhằm thực hiện hoá chính sách hiện hoá
chiến lược phát triển đô thị, đồng thời sẽ giảm được tình trạng xây dựng tràn
lan trái phép gây nên tình trạng lộn xộn mất mỹ quan đô thị như hiện nay.
- Đầu tư xây dựng nhà ở đô thị nhằm tạo nên một khu đô thị mới hiện đại ,
đồng bộ về cơ sở hạ tầng có kiến trúc hài hoà thích hợp với lối sống công
nghiệp hiện đại, qua đó cũng nhằm bảo vệ những khu nhà cổ có giá trị văn
hoá truyền thống.
- Đầu tư xây dựng nhà ở là một nghành quan trọng có nhiều đóng góp cho
ngành kinh tế đô thị, nó không những tạo ra công ăn việc làm mà còn thúc
12
đẩy các nhành khác liên quan cùng phát triển như sản xuất vật liệu xây
dựng,vận tải, và các nhành dịch vụ khác
2.4.Các nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư xây dựng nhà ở đô thị
Cũng như các hoạt động đầu tư khác, đầu tư xây dựng nhà ở cũng chịu tác
động của các yếu tố khác như: Lãi suất, tỷ suất lợi nhuận bình quân, chu kỳ
kinh doanh, độ trễ thời gian.
- Lãi suất: Là một yếu tố nội sinh tác động trực tiếp tới sự gia tăng hay sự
suy giảm của đầu tư. Khi lãi suất giảm tức là giảm chi phí sử dụng vốn sẽ
khuyến khích các nhà đầu tư vay vốn từ các ngân hàng để tiến hành đầu tư do
có kích cầu đầu tư. Ngược lại khi lãi suất tăng sẽ làm hạn chế khả năng vay
vốn của nhà đầu tư, từ đó làm giảm khả năng nhu cầu đầu tư.
- Tỹ suất lợi nhuận bình quân: Là một nhân tố khách quan vừa phản ánh
trong mỗi thời kỳ thì đầu tư vào ngành nào là có lợi nhất, mặt khác nó cũng
điều tiết đầu tư từ vùng này sang vùng khác. Tỷ suất lợi nhuận bình quân của
ngành này cao hơn ngành khác tức là đầu tư vào ngành đó cho lợi nhuận cao
hơn.Điều này kích thích các nhà đầu tư rút vốn từ ngành khác để đầu tư vào
nghành đó.
- Thời gian thu hồi vốn đầu tư: Đây là một nhân tố quan trọng của hoạt động
đầu tư.Tức là đầu tư hôm nay thì trong một thời gian sau mới phát huy tác
dụng, một thời gian sau thì mới có kết quả và thu hồi được vốn đầu tư.Đây là
một nhân tố ảnh hưởng quan trọng đến hiệu quả và đánh giá hiệu quả đầu tư
xây dựng nhà ở.
- Chu kỳ kinh doanh: Thể hiện dao động của nền kinh tế qua hai giai đoạn
đặc trưng là đỉnh và đáy của chu kỳ. Đỉnh của chu kỳ kinh doanh được xem
như thời kỳ khi nền kinh tế đang cực thịnh, phần lớn nhà đầu tư đều bỏ vốn để
đầu tư, nhu cầu của đầu tư là rất lớn. Khi nền kinh tế bước vào thời kỳ suy
thoái, hay đáy của chu kỳ thì mọi hoạt động sản xuất kinh doanh đều bị trì trệ,
các nhà đầu tư thận trọng bảo toàn vốn của mình, nhu cầu đầu tư thấp.
2.5.Những chủ thể tham gia đầu tư xây dựng nhà ở tại đô thị .
13
2.5.1.Khu vực nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở công cộng
Nhà ở khu vực công cộng được xem là mục tiêu của các chính sách về nhà
ở, vì đây là khu vực mà chính phủ đầu tư vốn xây dựng và có thể kiểm soát
trực tiếp. Đa số các nước đang phát triển có một vài hình thức nhà ở công
cộng mặc dù dân cư được sống trong nhà ở công cộng là rất nhỏ. Tuy có sự
khác nhau giữa các nước, song có một điều được thừa nhận là nhà ở công
cộng được sử dụng chủ yếu cho các viên chức nhà nước hơn là đáp ứng cho
người nghèo và các tầng lớp khác trong xẵ hội.
Nhà ở công cộng trong các nước đang phát triển trong đó có Việt Nam
thường được xác địnhlà loại hàng hoá đựợc bao cấp, với nguồn cung cấp rất
có hạn trong khi nhu cầu lại rất lớn. Những người sống trong các ngôi nhà
này giành được sự bao cấp hoàn toàn hoặc một phần của nhà nước.
Do tác động của các dự án về nhà ở của chính phủ nên đầu thập kỹ 70,
những hình thức can thiệp với mô hình đất xây dựng nhà ở đã có các dịch vụ
tối thiểu. Công việc nâng cấp, sữa chữa nhà ổ chuột đã được thực hiện tại các
nước đang phát triển, nhờ có các tổ chức quốc tế và Ngân hàng thế giới cho
vay để xây dựng nhà ở.
Trong giải pháp sử dụng đất xây dựng nhà ở tại các khu đô thị, chính quyền
các đô thị đã chuẩn bị những lô đất có các dịch vụ tối thiểu cho những hộ gia
đình có thu nhập thấp được xây dựng dần dần nhà ở của họ. Cách giải quyết
nàycho phép mở rộng đối với tất cả các đô thị để giảm chi phí cho dân chúng ,
góp phần vào việc ổn định xã hội ở đô thị một cách đáng kể.Vì vậy,vấn đề
nhà ở là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế đô thị chứ không
phải là một khía cạnh của phúc lợi xẵ hội.
2.5.2.Khu vực tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở
Nhà ở công cộng là một hệ thống công trình được xây dựng để cấp, cho
thuê và bán do chính chủ kiểm soát hoàn toàn. Nhà nước có trách nhiệm cấp
vốn nhân sách cũng như quy định khuôn khổ điều tiết đối với việc phát triển
14
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét